貧乏大家さんが集うスレ その２
URL: http://money6.2ch.net/test/read.cgi/estate/1149970049/Board: 賃貸分譲不動産
貧乏大家さんが集うスレ その２
1 ：名無し不動さん ：2006/06/11(日) 05:07:29 ID:CwXkspV/
嗚呼！土地は下がる一方、建物は老朽化するはどうすれば良いのだらう。
無理して立て替えてもガラガラが多いらしいし・・・
ﾊｧ〜鬱だ。
前スレ
貧乏大家さんが集うスレ
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1064509268/
兼業「大家さん」黒字経営マニュアル
「金持ち大家さん」になる マル秘裏マニュアル
4 ：名無し不動さん ：2006/06/11(日) 06:26:00 ID:???
まぁペット可にすれば儲かるとか叫んでた奴が
現状の家賃の9か8ぐらいで２０年契約で借り上げれば全部解決
みんな嬉しいんだから、それでいいんだよ、そうしなよ
オレって天才だろ？
19 ：名無し不動さん ：2006/06/11(日) 20:10:41 ID:???
今度 今住んでいるところを賃貸にだすことを考えています。
部屋は、住んでいる状態でみせた方がいいのでしょうか？
それとも空になってから？？？
利点、欠点御教示下さい。
36 ：名無し不動さん ：2006/06/13(火) 23:46:30 ID:???
しかし、業務用塗料（水性）って、安いね。
１斗缶内に分離した上澄みなんて無いから
塗りやすいのなんの
37 ：名無し不動さん ：2006/06/18(日) 11:44:44 ID:vZWNOYnv
床は、カーペットを
フローリングに変えると
募集の面では、相当な効果があるだろうか？
38 ：名無し不動さん ：2006/06/18(日) 12:53:19 ID:???
たいしてないよ。
フローリング柄のCFでじゅうぶん。
39 ：名無し不動さん ：2006/06/18(日) 12:57:42 ID:eUsVdhkh
２５年前に建てた鉄筋コンクリート賃貸マンションの内装をフローリングにしたら
6万5千円から7万5千円しても借りてがついた。システムキッチンも変えたりした
から全部で300万ぐらいだが、借り手がつかなくてボロクなるよりまし。3年の家賃分
の先行投資とかんがえればいい。そうすれば１５年ぐらいは借り手に困ることは
ないと思われる。
41 ：名無し不動さん ：2006/06/18(日) 15:43:18 ID:???
畳・ジュータンは嫌がられることがほとんど。
でもフローリングとクッションフロアは区別ついてない人が多い。
42 ：名無し不動さん ：2006/06/18(日) 21:40:21 ID:???
>>41
クッションフロアーでも、
じゅうたん、畳より
かなりましということでしょうか。
勿論、フローリングなら
もっと、よいということと思いますが。。。
43 ：名無し不動さん ：2006/06/18(日) 21:55:49 ID:???
>>42
マンソンでヘタにフローリングにすると騒音問題になるから止めとくのが無難
44 ：名無し不動さん ：2006/06/18(日) 23:53:47 ID:???
だいたい貧乏大家がフローリングにしないだろ
45 ：名無し不動さん ：2006/06/19(月) 00:21:23 ID:JgtBgSdw
フローリングにして、契約後フローリングは下にひびくので
カーペットを敷くなりして気をつけるようにと注意すべし。
あと感覚的に押入れよりクローゼットの方が長持ちする
ので、３LDKの和室からすべて洋間に変更している。
20年に一度部屋が空いたときに最新の施設に投資すべきだな。
46 ：名無し不動さん ：2006/06/19(月) 15:15:10 ID:???
リフォームの業者探しって、みなさんどうしてますか？
不動産屋の紹介する工務店以外からも、
今度から見積やプラン出しをお願いしたいと思ってます。
やっぱり、ネットとか電話帳になるんでしょうか。。。
50 ：名無し不動さん ：2006/06/19(月) 18:50:44 ID:???
>>46
不動産関連のリフォーム業者の下請けできたインテリア職人に
内緒で名刺もらい、内緒で直接頼んでたりする
55 ： ：2006/06/20(火) 22:37:31 ID:???
>>46
ホームプロ はどうでしょう？
http://www.homepro.co.jp/
一度、トライしてみます。
59 ：名無し不動さん ：2006/06/26(月) 23:11:48 ID:???
参った参った・・・。
ドアの化粧合板にシーラー塗らずに塗装したもんだから、さあ大変。
はぁ・・・。
60 ：名無し不動さん ：2006/06/27(火) 23:18:14 ID:???
シーラー って？
何ですか？
62 ：名無し不動さん ：2006/06/28(水) 22:02:04 ID:???
>60
ペンキの吸着を良くしたり、壁についたヤニや汚れが浮いてこないように
する下地処理剤でした。
そういえば、以前ユニットバスがカビが原因で変色していると
困っていた方がおられましたね・・・。
ホームセンターで、ユニットバス用スプレーペンキを見つけたのだけれど・・・。
亀レスもいいところでしょうね・・・。
色は何種類かあったようだけれど、
色あわせとか基本的に出来なそうだし・・・。
アイボリーなんかの中間色は製品の数だけ色々様々だし・・。
64 ：名無し不動さん ：2006/07/03(月) 19:45:50 ID:???
>>62 >>ユニットバス用スプレーペンキを見つけた
ほんまですか？明日探しに行ってきます
71 ：名無し不動さん ：2006/07/18(火) 12:51:05 ID:???
みなさんは、不動産屋に広告料をいくら払っていますか？
うちは一ヶ月分払っています。
これって、少ないですかね？
72 ：668：2006/07/18(火) 13:23:24 ID:UEgVcza3
うちは３年前から、家賃の２ヵ月分支払ってるよ。全部で50部屋あるけど、
すべて満室です。うちのマンションの地域はまだ１ヶ月がほとんどなので
思い切って２ヶ月にしたら本当に満室になった。不動産屋の営業マンに
聞いたら給料に響くので優先的に紹介してくれるみたい。１ヵ月分は
痛いけど、1ヶ月分のフリーレントと同じと考えれば良いんじゃないかな。
74 ：名無し不動さん ：2006/07/18(火) 22:44:37 ID:???
>>72
客質はどうですか？
84 ：名無し不動さん ：2006/07/26(水) 01:12:12 ID:???
五百万円から貧乏大家始められますか？
85 ：名無し不動さん ：2006/07/26(水) 09:23:51 ID:vBy2hNu+
百万あれば充分大家になれますよ。
94 ：名無し不動さん ：2006/08/03(木) 09:28:42 ID:jsrjDiPB
一気に2万下げたらすぐ埋まった。
次回の更新で5千円位上げないとなあ〜
100 ：名無し不動さん ：2006/08/04(金) 14:10:11 ID:???
今日、賃借人から電話があって今月中に出たいと・・・・
契約書には１ヶ月以上前に連絡しろとかいてあるし、そもそもすぎてるだろう・・・。
盆休みで困るんだよ・・・・。
しかも、もう引越しは済ましてる、新しい住所は言いたくないそうだ。
やっと市町村と電話だけ聞きだしたけど。
皆さん、こんなときどうしてますか？
101 ：名無し不動さん ：2006/08/04(金) 14:13:54 ID:???
一ヶ月前と定めてあるなら
お引越しは勝手にどうぞ、賃料は契約書どおりに頂きますとしますけど
102 ：名無し不動さん ：2006/08/04(金) 15:45:43 ID:???
>>100
けっこういますよね、自己中な人！
私なら、「契約書だと１ヶ月前に転居の御連絡を頂くことになってますから。」
で、来月３日までの家賃は頂きます。
立会いできっちと「これとこれって掃除や破損があったらお金がかかるからって、
住所言わないとお金返せません」っって、言っとけば？
104 ：名無し不動さん ：2006/08/04(金) 18:02:44 ID:???
>>101
>>102
どうもありがとうございました。
盆で業者の工事もとまりがちになる時期にまったくふんだりけったり・・・
まあ、住所はいいんでとりあえず工事に入れるよう鍵返してほしいです。
立会いもなしに退去ってすごいことになってやしないかが心配です。
105 ：名無し不動さん ：2006/08/04(金) 18:10:36 ID:???
>>104
え〜、合鍵持ってないんですか？
心配だね・・・。凄い事になってないといいけど・・・。
そういう自己中モノに限って、あとで「金返せ」とかトラブルになる事があるよ。
悪い相手かも知れないから、十分に気を付けてな。
106 ：名無し不動さん ：2006/08/04(金) 18:49:54 ID:???
>>105
合鍵は持ってるんですけど、契約上は31日までは入居者の許可なしに
入らない方がいいと管理会社にいわれたんですよ。
自然損耗ですむよう、いのってるところです。
107 ：名無し不動さん ：2006/08/04(金) 19:20:50 ID:???
ちゅーか引越し先の住所を教えない状態なのがおかしいと思う
108 ：名無し不動さん ：2006/08/04(金) 21:14:03 ID:???
つか火災保険の解約払い戻しとか敷金の返金受取証のやり取りとかで転居先の住所必要だろ
そのへん放棄してくれるってのならなんだが
111 ：名無し不動さん ：2006/08/15(火) 01:40:02 ID:shf7BNoE
賃貸アパートに住ませて頂いている者です。
先日ガス器具が壊れてしまい、大家さんに連絡したところ、
暑い中、大家さんは迅速に様子を見に来てくださり、
ガス器具の業者さんを手配してくださいました。
このような場合、大家さんにお礼をしたほうがよいのでしょうか？
スレ違いならすみません。
112 ：名無し不動さん ：2006/08/15(火) 01:50:29 ID:???
>>111
それは大家の義務だからねえ
家賃をきちんと納めていればいいよ
113 ：名無し不動さん ：2006/08/15(火) 02:06:21 ID:???
>>111
残暑見舞いでも出しておいたらいいんちゃうの
極力関係を持ちたくない人もいるから人によるけど。
122 ：名無し不動さん ：2006/08/19(土) 00:38:58 ID:ZURIMoTn
ファミリータイプ ３ＬＤＫ
リビングはフローリングだけど、
２部屋は、カーペット。
このカーペット を フローリング に
代えるべきとの不動産や に言われております。
かなり、状況が変わるかな？？？
123 ：名無し不動さん ：2006/08/19(土) 06:59:26 ID:???
>>122
まぁフローリングのほうが人気はあるだろうけど、カーペットで客が付いてるならそのままでいいんじゃないか
124 ：名無し不動さん ：2006/08/19(土) 10:49:25 ID:???
>>122
不動産屋は言いたい放題、ぜんぶ聞いてたら首が回らなくなる。
127 ：名無し不動さん ：2006/08/20(日) 14:42:31 ID:???
>>122
うちはカーペットだと借りる人が変わるたびに
張り替えなきゃならなくなるから…と言われて
フローリングにしますた。
フローリングの方が人気があるというのはどうもそうらすぃ。
128 ：127：2006/08/20(日) 14:47:29 ID:???
ごめん主語をはっきり書いてなかったです。
うちは転勤で住まなくなったマンションの一室（４LDK）を
不動産屋さんを通して人にお貸ししていて、
ﾌローイングの方が(・∀・)ｲｲ! と言ったのは不動産屋さん。
132 ：名無し不動さん ：2006/08/21(月) 14:59:43 ID:???
フローリングは音が反響して五月蝿いんだよね。
クッションフロアーだとホームセンターで買えるし、安いもんね。
玄関の所は石目調のを張替えしてるよ。薄い両面テープでね。
部屋のフローリングは、長持ちするワックスを塗って保護してる。
細かいキズはしょうがないけどさ、あと、何年もつかなあ。
133 ：名無し不動さん ：2006/08/21(月) 19:27:35 ID:???
やっぱ貧乏大家はCF派多いんだね
ホームセンターでカタログじっくり見て型番メモする
で、ヤフオクの業者に発注。
メーカーから直送でホムセの6掛けで入手
道具もパーキリなどプロ用のを揃えておけば楽勝
134 ：名無し不動さん ：2006/08/21(月) 23:31:54 ID:???
2部屋空いた時なんかはあえて、クッションフロアーの色調を
それぞれ、明と暗にして貼って
内覧時、異なる雰囲気の部屋両方を見てもらったこともあったなぁ・・・。
135 ：名無し不動さん ：2006/08/23(水) 00:35:06 ID:???
そうだね。
CFの張替えは楽しい。
クロスよりは好みの色柄選べるしね。
先日張り替えた木目調グレッシュは不動産屋の評判良かった。
早々、入居者決まった。^^v
136 ：名無し不動さん ：2006/08/24(木) 13:19:47 ID:???
築２０年以上とちょっと古いけど利回り10％以上のアパート買おうとした。
でも親に猛反対されてる。
早く貧乏大家さんの仲間入りがしたい・・・。
138 ：名無し不動さん ：2006/08/24(木) 14:47:35 ID:???
そりゃ利回り10％の物件買おうなんてすれば親は反対するじゃろ
139 ：名無し不動さん ：2006/08/24(木) 15:52:47 ID:???
10%じゃ足りない？
140 ：名無し不動さん ：2006/08/24(木) 18:39:07 ID:???
自分の物件1K×8戸は競売で落札した時に全室和室で入居者0
知り合いの大工さんや水道屋さん、ｸﾛｽ屋さん等に安くリフォームをお願いして
全室洋室にして壁紙は白系でCFはフローリング木目調、今考えると超無難過ぎたかも
全室ガス給湯器、エアコン、照明、ガスコンロ新品交換、数部屋流し台交換・・・その他もろもろ
ユニットバスはアホみたいにカビキラーで掃除・・・廃屋のような部屋が見事美しく甦りました・・・がリフォーム総額250万
ちなみにガス給湯器は本体・配管設置費込み無料でした
不動産屋は10社ほど客付けお願いして最初の1ヶ月間は手数料2ヶ月払い、その後は1ヶ月払い
で結局3ヶ月で満室になった、これが2年前の事
あと2年程で全ての投資が回収が出来るのが待ち遠しい・・・
そうそう
>135さん木目調グレッシュってどんな柄ですか？
141 ：140：2006/08/24(木) 18:46:07 ID:???
>136さん
詳しい物件の内容が分からない（場所、地価、総額、戸数、間取り等）けど
築20年以上で利回り10%はちょっと止めておいた方が良いと思う
築古ならせめて13〜15%で総額に占める地価の割合が高い物件が良いと思う
20%以上で回るならその限りじゃないけど・・・
142 ：名無し不動さん ：2006/08/24(木) 18:54:05 ID:???
>>139
自分なりの試算があって足りる、これでいけると思うなら別にいいけど
私の基準ややり方では足りない。
143 ：名無し不動さん ：2006/08/25(金) 00:31:56 ID:tUE1QqXj
明るい色のフローリングに白い壁紙が無難でいいと思われる。
こげ茶色のフローリングは20年ぐらいで色あせて汚くなり傷が目立つ。
外壁は原色の青、赤、緑よりは茶色のタイルが築古でも古く見えない。
白色でもいいが、排気ガスなどで汚れが目立つ。黒は避けるべき。
コンクリート剥き出しは新築時は綺麗だが、コンクリートの劣化が
激しく、20年後は無残。日本の気候に合わない。
145 ：名無し不動さん ：2006/08/25(金) 07:44:38 ID:WCIWo3ug
>>139
物件の場所次第だけど、おそらく素人しか買わない物件だと思うよ。
値段が土地のみの相場よりも何割か安くなってればいいんだろうけど。
146 ：名無し不動さん ：2006/08/25(金) 07:57:06 ID:???
アパートの20年なら上物価値0で考えないとな
150 ：名無し不動さん ：2006/08/26(土) 11:36:24 ID:???
>145,146
20年のコンクリートのマンションでも同じ？
151 ：NK住人 ◆DGCF7qy2wE ：2006/08/26(土) 20:34:56 ID:???
>>140
和室→洋室は金かかるね。
畳撤去 置き床下地調整 コンパネ 床板で、10�屐�13-20万ってとこか。
でもね、CFはダメだよ。業務用だろうが高級品だろうが、フローリングの方がいい。
1階ムク材 2階以上L45じゃないと、差別化にはならない。
アウトレット建材使えば、ムク材料使って10��5-8万以下 L45でも同じくらい。
>ｶﾞｽ給湯器は本体・配管設置費込み無料
プロパン？ だとしたら、設備費用を入居者に負担させるスキームだろう。
まぁ なんというか・・・
>暖房便座ｳｫｯｼｭﾚｯﾄや玄関はｶﾗｰTV付きのﾁｬｲﾑやﾋﾟｯｷﾝｸﾞ防止錠
これはいいよ。ディンプルキーなどだったらさらにいいと思う。
でも 肝心な床がCFってのがなぁ・・・
152 ：NK住人 ◆DGCF7qy2wE ：2006/08/26(土) 20:45:50 ID:???
>>140
144じゃないけど、近隣物件と差をつける有効リフォームだけどね。
いかに分譲ﾏﾝｿﾝ並にできるか かな。
うちの場合で言えば、浴室乾燥 ミスト付きバス(ﾏﾝｿﾝのみ) システムキッチン
ムク/L45/L40/コルク床 等
もちろん 暖房便座ｳｫｯｼｭﾚｯﾄやｶﾗｰTV付きのﾁｬｲﾑやﾋﾟｯｷﾝｸﾞ防止錠は当然。
それだけの設備揃えれば金はかかるよ。けど、いかに安く品質の高いリフォームできるか
も、今後の賃貸運営にはかかせない要素である事は間違いない。
人が入れ替われば発生するコストだからね。
ガス機器無料 CF これだけは考えなおした方がいいなぁ。
154 ：名無し不動さん ：2006/08/27(日) 09:15:03 ID:???
CFで十分だよ
159 ：名無し不動さん ：2006/08/28(月) 01:22:43 ID:???
利益が出ないから、必要以上のリフォームは出来ません・・・。
ローンの返済だって、すんごく大変なのに・・・。
金持ちの大家さんって、本当にいるのかい？
夏厨房だろう？現実離れしてるよ。熊に決まってるから相手にしないもんね！
165 ：名無し不動さん ：2006/08/29(火) 00:29:36 ID:???
最近新築物件をなじみの不動産屋に見せてもらったら、
リビングのフローリングの平行が出てなかった。
壁際で床材の平行が端と端では3センチくらい違ってたよ。
最近じゃ道具が発達してレーザー墨出しや丸鋸にもレーザー付だったりして
斜めに切りようがないんじゃないかと思うけど、大工（作業員？）の質は
下がってるね。
166 ：名無し不動さん ：2006/08/29(火) 00:49:24 ID:X2xtnDxf
フローリングなんてユニットを組み込むだけだから平行に成らないわけが無いのだが。
対面する壁が平行になっていないのでは？
171 ：名無し不動さん ：2006/08/29(火) 01:06:29 ID:zgF+P7x3
貧乏大家3年目、他スレで場違いだったようなのでこちらにお邪魔します。
母が老後に住むためにと古いマンションを購入、賃貸物件として貸し出してました。
先日20日に借主さんが退去したのですが、
その退去についての通知がきたのが15日、
お盆休みだったため仲介業者と連絡が取れたのが18日でした。
借主さんはひと月前に仲介業者に連絡したそうです。
仲介業者は「何度か電話したけどいなかったので郵送した」と言っています。
確かに昼間は家に誰もいませんが、普通留守電に入れるものではと思うのですが…。
母にそう仲介業者に言うよう言ったところ、
相手は「すみません。上の者にきかないとわからないので…」をずっと繰り返しているそうです。
拉致があかないので私が交渉してみるつもりですが、
こういった場合仲介業者から損害金などは貰えるものでしょうか？
172 ：名無し不動さん ：2006/08/29(火) 01:07:00 ID:Ysn0/bSM
高級住宅地とか都心であればあるほど、不動産の取得原因は相続。
相続で取得した人が、日本に単にいるだけのコストは固定資産税と建物の
建て替え費用だけ。
他方、相続などで不動産を取得しない人は、賃貸に住み続けるか、マイホーム
を取得して住むしかない。
単に日本に住むだけのコストが、日本人のなかで極めて大きな格差があり、
高級住宅地など地価の高い不動産を相続で取得する人達は極めて安く住んでいる
ことがわかるし、その原因は固定資産税などの保有コストが安いおかげである
ことがわかる。
だから、先祖がもともと都内などに不動産を持っていた人などの子孫は、あまり
能力がなくても高級住宅街などに住み続けられる。
一見、高級住宅街で居住するのに相当な費用がかかっているかのような錯覚を
与えるが、現実は、ぼろアパートなどに住んでる人達の方がはるかに費用が
かかってることが分かる。
共産党の主張を現実に当てはめると、都心、高級住宅街に住めば住むほど優遇
されることになります。
173 ：名無し不動さん ：2006/08/29(火) 01:08:10 ID:Ysn0/bSM
日本では固定資産税が極めて安く、それが持ち家を圧倒的に有利にしてる
だけでなく、高い土地であればあるほど減税されるから、都内の昔からの
住宅街に住んでいればそちらが圧倒的に有利。
計算例で示すと
都内坪２００万程度の６０坪の土地の場合。
２００万×６０＝１億２０００万円。
固定資産税をかけるときは６分の１にするから
２０００万×０.１４＝２８万円。
６分の１の評価にしないときは１億２０００×０.１４＝１６８万円だから
差額１４０万円の減税。
これに対して
郊外坪３０万程度の６０坪の土地の場合。
３０万×６０＝１千８００万円。
固定資産税をかけるときは６分の１にするから
３００万×０.１４＝４万２０００円。
６分の１の評価にしないときは１千８００×０.１４＝２５万２０００円だから
差額２１万円の減税。
持ち家でない場合、全く減税措置を受けられない。
さらに現実には固定資産税評価額は実勢価格より安いから、固定資産税はもっと
安くなる。
174 ：名無し不動さん ：2006/08/29(火) 01:08:56 ID:Ysn0/bSM
さらに言えば相続においては８分の１の評価ですむから、相続税なんてまず
かからない。現金で１億とかあればすぐ相続税の対象になるが、土地なら
８分の１に評価してくれるから４〜５億でも逆に相続税の対象になんてならない。絶対有利。
175 ：名無し不動さん ：2006/08/29(火) 01:14:22 ID:yXG6HgUH
>>171
＞こういった場合仲介業者から損害金などは貰えるものでしょうか？
貰えるはずがないでしょう。悪質な大家は市場から退出してください。
177 ：名無し不動さん ：2006/08/29(火) 01:23:48 ID:???
しらねぇけど連絡取れないような状況にしておいて
そんなこといいだしたらお前の所と付き合う業者なんか居なくなる
178 ：名無し不動さん ：2006/08/29(火) 01:25:48 ID:???
>>175
悪質な不動産業者乙
179 ：名無し不動さん ：2006/08/29(火) 01:35:00 ID:???
>>177
それが不動産業での常識なんでしょうか？
だったらお騒がせしてすみません。
FAXにも携帯にも連絡なかったので驚いちゃって。
今も事情のわかる上の方からの連絡はないし…。
183 ：名無し不動さん ：2006/08/29(火) 05:29:18 ID:???
>>179
他にましな不動産屋はいないのかい？
いっそ、他のましな不動産屋に変えちゃって、
ミスが多い所は思い切って縁を切っちゃう？
連絡ミスだけど、不動産屋はけっこう凡ミスするんだよね。
家の取引先もささいな連絡ミスが多いよ。
いちいち頭にくるとさ、我慢は健康に悪いから。
あんまり頭くるようなら、「弁償しろゴラァ！」って言ってみれば？
「他に変えるぞゴラァ！」って、その店行って上司に言ってみれば？
186 ：名無し不動さん ：2006/08/30(水) 00:47:44 ID:???
レスありがとうございます。
>>183
今日不動産屋に話を聞きに訪ねたところ
お客さんが「もういいよ！」と怒って帰るところでちょっとびっくり。
『いつも「上の者がいないのでわからない」』と言われると母に聞いた通り、店員は若い女性ひとりだけでした。
その方が担当者で連絡を怠ったミスは認めて謝ってくださいましたが、
上の方針的には申し訳ないが返金はない、といった状況のようです。
ゴラァしようにも上司を捕まえるのにも日数がかかりそうです…。
>>184
母の購入した物件で今まで本人が全て管理してたんですが、
かなりのんびりした人で全くその通り、お恥ずかしいです。
以後私もちゃんと勉強したいと思います。
187 ：名無し不動さん ：2006/08/30(水) 01:38:11 ID:???
連絡が早かろうが遅かろうが
結果出て行っちゃうことに変わりは無いので
今回は一言ゴラァ!して諦めたら？
うちもよくあるよー。
つーか、そういうのってクセだから、
また繰り返すかもしんないけどね。
188 ：名無し不動さん ：2006/08/31(木) 03:30:31 ID:???
＞171
当該不動産屋さんが管理している物件じゃないんでしょ？
とすると、不動産屋さんとの関係は賃貸借契約成立に至って終了でしょ。
だから、不動産屋さんからの解約申し出は単に借主さんの代理行為ということで、
不動産屋さんの不手際は借主さんに帰属する問題だね。
契約書上は大概１ヶ月前までに書面にてってことになっているんだけれどどう？
だとすると、今回の件は1月前までに書面によったものではないから
借主さんに1月分の家賃頂戴できるということになるよね。
で、回答 不動産屋さんには無理でしょう・・・。
189 ：名無し不動さん ：2006/09/02(土) 00:33:26 ID:2dDwpKqf
>>186
貴方のレス見ると母親は１棟所有じゃなくてマンションの中の一室持ちでしょ？
そんなん「ゴルァ！！！！」しても意味無いかと。
管理切られることなんて不動産屋はたいした痛手じゃないから
全く相手にされないんじゃないかな？
貴方は妙に権利意識が強い様に書き込みから感じたけど
もしかしてゆとり世代か？違ったらすまん。
191 ：名無し不動さん ：2006/09/05(火) 18:28:39 ID:???
一ヶ月前に解約申し出をする。というのはつまり大家側に有利なことなんだよ。
さらにいえば「１ヶ月のあいだに次の入居者をキメる」ことも不動産屋に出来ることなんだよ。
ということは「アンタの持ってる物件なんかに興味が無い」ってことだ。
大家に対して電話のみというのは有り得ない。不動産業というのはＦＡＸが強力な武器である。
いまだ多くの物件情報はＦＡＸで入ってくるし、出す情報もＦＡＸだ。（別の不動産屋に出す場合や大家などに連絡する方法）
モチロン電話が最優先であるがＦＡＸなら「見ていません」などと言い逃れが出来ないからだ。
だから電話したけどいなかった。なんてのは 「やる気が無い」「バカにしている」ってわけ。
損害賠償したいなら裁判でもやりなさいってことだ。
とっとと別の不動産屋に切り替えてしまったほうがいい。恐らく売買のほうが忙しいのだろう。
滞納とかが出てもなんにもしてくれないと思うよ。。
192 ：名無し不動さん ：2006/09/06(水) 23:38:28 ID:ZQA3kBkE
ここにはリーマン大家さんはいますか？
自分は一室だけなんですけど…
193 ：１００：2006/09/07(木) 13:27:22 ID:TN0XBkQM
入居者が退去した後の確認に行ったら鍵が開かない。
オートロックマンションで、マンションの出入りにも必要なはず。
勝手に替えたのか、はたまた最初の管理会社のミスか、いたずらされて鍵穴が壊れたか。
とりあえず、退去した元入居者に鍵を返却するように電話をしたが
「鍵を郵送すると怖いから直接不動産屋に持っていきたい」
1ヶ月前から鍵を書留で返却するように言ってるにもかかわらずいまさら言うかな。
直接返したいなら引越しの日を言ってその日に不動産屋に返してくれよ。
とりあえずは、鍵を返却するまでは家賃をいただきます、と伝え早く返すように要請。
しかし、何で鍵が合わないんだろうな？
そんな経験された方、いますか？
194 ：名無し不動さん ：2006/09/07(木) 14:23:49 ID:xWMPPGL4
退去の日に現状確認するんじゃないの？
そのときに返却が普通だと思ってた｡
195 ：名無し不動さん ：2006/09/07(木) 16:33:11 ID:???
ダイアル錠付き郵便ポストで鍵の受け渡し
196 ：名無し不動さん ：2006/09/07(木) 20:13:39 ID:???
>>193
大家に勝手に部屋に入られないように個人的に替えた
197 ：名無し不動さん ：2006/09/07(木) 20:32:41 ID:???
>>196
原状復帰汁！
198 ：名無し不動さん ：2006/09/07(木) 21:52:35 ID:???
＞193
オートロックマンションって言うことは、マンション管理会社通さないと、
勝手にホームセンターで適合する鍵買ってきて自分で取替えとか
出来ないんで無いの？
とすれば、管理会社に問い合わせれば判明するような・・・。
ところで、開かない鍵って、当然マスターキーだよね？
合鍵によっては、鍵屋が下手で・・ってことは時々あるよ。
美和のU9とか・・。
199 ：名無し不動さん ：2006/09/08(金) 16:33:28 ID:???
入るときにオートロック解除のため、勝手に替えても2つ鍵を持ち歩くことになるので
やるか？普通・・・な気分ですが、勝手に退去して報告が事後通告、新住所は教えない
入居者なんでやってるかも、とおもいます。
ゴール、って鍵には書いてあって粒々があいてる鍵なので、鍵やが下手で、って言うことはなさそうです。
まったく鍵穴に会わない感じでした。
本当にこの人には泣かされる・・・・
アドバイス、ありがとうございました。
202 ：名無し不動さん ：2006/09/08(金) 19:10:00 ID:???
>>199
オートロックの共用玄関の鍵はそのままで、
部屋の鍵だけ、無断で交換してたって事ですか？
だったら、鍵屋呼んで開けて貰って、請求しちゃえば？
もしかして、部屋がボロボロだから、小細工してたりして・・・。
205 ：名無し不動さん ：2006/09/08(金) 21:18:47 ID:???
>>199
ピッキングに強い鍵にしたのかもしれません。
そんなあなたはその人を泣かせてませんか？（敷金全額返還はしましたか？）
206 ：名無し不動さん ：2006/09/08(金) 22:20:13 ID:???
>>205
おいおい、鍵を入居者が返してないから、契約満了にならないだろうが？
迷惑掛けてるのは、非常識な入居者だろうが？
オートロックだし、ピッキングに強い鍵に変えるなら、借主に許可を取ってからが常識だろう？
鍵をかえたら、直ちに大家に新しい鍵を渡すのが常識だろ！？
敷金は明け渡しが終わって、色々点検も出来ないうちには返せないだろうが？
おまえは日本語が不自由な厨房だな・・・巣に帰れ！
207 ：名無し不動さん ：2006/09/08(金) 22:40:03 ID:???
え？まだ鍵開けてないの？業者にはやく頼めば？
鍵開かないかぎり家賃貰えるから？
208 ：名無し不動さん ：2006/09/08(金) 22:54:50 ID:???
当然、貰う家賃は
“鍵があわないと気付いた日から”鍵を受け取るまでの日数分だろうね？
というか、もとの鍵に戻す時に鍵の業者をどうせ呼ぶことになるんじゃないの？
ならすぐ業者に頼んだ方が借主にとっては家賃代より安上がりだったんじゃないの？
209 ：名無し不動さん ：2006/09/09(土) 00:31:28 ID:???
家主の許可無くかぎの取替え（契約書上大概禁止事項か家主の承諾必要事項）
↓
借主退去
↓
原状回復義務不履行
↓
明け渡しにならない
↓
明け渡し遅延として損害金発生
↓
家賃相当額＋法定利息
210 ：名無し不動さん ：2006/09/09(土) 11:49:12 ID:???
>>199
前にこのスレの>>100で相談したんですが、不動産やから、入居者が退去を申し出てから1ヶ月は
入居者に権利があるので入るな、ということでした。
期限が満了するか、鍵の返却があってから点検の為に入れ、ということで鍵の返却を待ってましたが
鍵を返却されなかったので期限満了で行ってみたら、鍵が合わない。
鍵の開錠と、交換は別料金になるので、入居者の負担が少ないほうということで
返却待ちをしています。
すぐ返却してもらえば、入居者の負担は少ないので・・・
敷金の方は壁に穴を開けたり動物を飼ってたりしない限りは全額返還の予定でした。
ピッキングされにくい鍵を元から付けてるので行動が謎ではあります。
入居者に負担が少ないよう考えて対処したいと思います。
ありがとうございました。
211 ：名無し不動さん ：2006/09/09(土) 14:09:10 ID:???
>>210
良い大家だな
泣けてくる
213 ：名無し不動さん ：2006/09/09(土) 17:17:07 ID:???
別に鍵＝シリンダーの付け替えなんかどうでもいいが
ピッキング対応鍵に変える予算はこっちにないから好きにやれよ
元のシリンダーを無くさず、退去時に戻せばいいだけのことだ
214 ：名無し不動さん ：2006/09/09(土) 18:48:33 ID:???
>>210
甘いな・・・。
もし、何かの事件とかあったらどうすんのかな？
不動産屋はそこまで責任を取ってくれませんよ。
自分の持ち物でしょう？持ち主が鍵を開けて何が悪いんだろう？
1ヶ月は権利があるといっても、引っ越す事を言わなかった店子が悪いんだし。
鍵を勝手に変えたのは、店子が悪いんだよ。
俺なら、鍵屋を呼んで直ぐに、その部屋を点検するな。今、悪い香具師が多いんだよ。
自分の持ち物を自分が守って何が悪いんだろう？
それで無くたって、大家は色々と出費も多いんだ。
壊れた所出来るだけは安価に直すとか、早めに手を打たないと後が困るよ。
さっさと、リフォームして新しいお客に入居して貰わないと困るだろう？
215 ：名無し不動さん ：2006/09/09(土) 18:54:55 ID:???
>>214
感情論と法律論は違うと思われ
法的に過失ないようにすることが本来のリスク管理でしょ
216 ：名無し不動さん ：2006/09/09(土) 19:28:59 ID:???
何か、借り主方と思わしきレスも家主方のレスも極論が目立つね。
＞214さんの ＞自分の持ち物でしょう？持ち主が鍵を開けて何が悪いんだろう？
って言うのは、気持ちは分かるのだけれど、占有権侵害と指摘されないためにも
やはり、入室が社会通念上適当と思われるような状況が必要だとおもう。
とはいえ、＞210さんの待ちの姿勢は、今月分の家賃が入金されていないことを
前提として仮定すると、＞214さんの主張するように甘すぎだと思う。
もちろん、家賃が入金されているならこの限りではないけれどね。
また、家主のリスク管理のうち最大の関心事は非常識な方に貸さないこと、
問題ある借主さんを如何に退去させるか。そして家賃を取りはぐれないことだよ。＞215
219 ：名無し不動さん ：2006/09/09(土) 20:03:39 ID:???
>>210
質問です。
入居のたび鍵を新しく付け替える場合、新しい鍵は借り主以外は大家さんだけが持つのですか？
不動産屋は持ちませんか？
220 ：名無し不動さん ：2006/09/09(土) 23:23:32 ID:???
210って本当に大家か？
要点を得ていないというかまるで店子が大家側を装って回答を求めているような匂いがするんだけど
221 ：名無し不動さん ：2006/09/10(日) 21:06:39 ID:???
そりゃ、下種の勘ぐりつうもんじゃねえかの
222 ：名無し不動さん ：2006/09/11(月) 11:12:20 ID:???
この間ウチで似たようなことがあった。
直接大家に電話：「来週退去します」⇒一ヶ月前じゃないとダメ、それまでの賃料払ってもらいます。（これは承諾してもらった）
退去は不動産屋立会い。清掃はすぐに始める。（問題ないか？と聞いたがいいんだと）
権利上は店子にあるんだがすでに退去しているし早い退去も店子都合だから。立会いもしているから権利の侵害というのは無い）
募集も早く出している。しかし新しい契約は 「期限満了後」 なんだそうな。。
カギについても同じ。
入居時に新品。費用は店子負担。（場合によっては大家がサービスする事もあるが以前のでもよければそのまま）
途中で変える場合は現状復帰分まで店子負担。残置は認めない。
以前一人居たんだが元々付いているキー自体ピッキングに強いので説明したら納得してた。
キーを紛失した場合も同じ。店子負担。（でも基本的に交換するので半額とかタダとか多し）
226 ：名無し不動さん ：2006/09/21(木) 13:00:44 ID:???
210です。
鍵は、鍵穴にボンドが詰められていました。
開錠だけの費用ですみました。
本人から解約の電話があったとはいえ、犯罪・事件を心配していたので
何事もなくほっとしています。
甘いのは甘いんですが、最近は難しいことも多いので最大限の安心策をとった
ようなわけです。
最初の時点で動いておけば入居者にも負担が少なかったとは思いますが、やっぱり
同意という形での鍵の返却か期限満了にこだわってしまいました。
>>219
マスターキーは、大家か不動産屋かどっちかしか持たないのでは？
管理を頼んでる物件は不動産やじゃないですかね。
223 ：名無し不動さん ：2006/09/19(火) 21:08:35 ID:GMuPbwOU
期限限定にて貸している大家さんいませんか？
３年限定にて貸して（契約書に記載）るんですが出ていかなかった場合を考えると…
224 ：名無し不動さん ：2006/09/20(水) 00:27:20 ID:???
定期で出て行かなかったら
腕ずくで追い出すか
裁判に訴えるしかなかろう
225 ：名無し不動さん ：2006/09/20(水) 07:57:15 ID:???
定期借家制度による契約でないと
単に契約書に期間を書いても意味がないけどね
231 ：名無し不動さん ：2006/09/22(金) 10:13:21 ID:JPwaMyhD
レスありがとうございました！
契約書に２年間限定を書き込んだのですが
マンションの場合は厳しいんですかね？
残り１年。そろそろ出て行ってくれないか祈ってます。
232 ：名無し不動さん ：2006/09/22(金) 12:46:36 ID:???
契約書に２年限定と書き込んでも「通常の借家契約」であれば、まったく意味がない。
なぜなら通常借家契約では「更新を拒む事ができない」からだ。
入居者にその気がなければ永遠に「法定更新」となる。
お前、「定期借家契約」知らないのか？
知った上で「通常の借家契約」としたなら自業自得
知らずに「通常の借家契約」としたなら同情はできるが、結果は同じ
235 ：名無し不動さん ：2006/09/23(土) 10:25:29 ID:CAxd1En4
223＝ 231です
書き間違えました
そのマンションは５年ほど貸してたのですが自分が住む為に次の更新はしないよ、２年後には出て行ってねと了解を得て（渋々でしたが）
通常の賃貸契約書の特記欄に、２年限定と書き込みました。
236 ：名無し不動さん ：2006/09/23(土) 11:18:41 ID:???
>>235
>>自分が住む為
正当事由にはあたらない
>>特記欄に、２年限定
特約は無効
237 ：名無し不動さん ：2006/09/23(土) 11:40:53 ID:???
上の馬鹿がなんか言ってるがｗ
正当事由も特約無効も判断するのは司法。
現段階では当事者の私的自治が優先するから
そのような約束は無効と言うことではない。
238 ：名無し不動さん ：2006/09/23(土) 12:17:15 ID:???
>>237
可能性が有ると言うことだよ、天才君
240 ：名無し不動さん ：2006/09/23(土) 16:33:29 ID:???
契約書に期間限定と書くだけで、更新拒絶できるなら
そもそも「定期借家制度」なんて必要もなく、
できるわけもなかったけどね
241 ：名無し不動さん ：2006/09/23(土) 19:59:25 ID:gc05CSH5
ま、裁判になると時間コスト、金銭コストがかかる。
特に、時間貸し業となる大家にとって、
時間コストは避けたいところ。
借主がDQNで無いことを祈るのみ。
246 ：名無し不動さん ：2006/09/23(土) 23:02:13 ID:???
>235
ま、こういう場合には取り敢えず、契約書に記載のある解約予告期間内に
記載された方法に則って忘れずにツラっと解約予告しておいて、
借主さんのその後の出方を伺うべき。
トラブルになったら、その時に心配しても
事ここに至っては遅くはないよ。
227 ：名無し不動さん ：2006/09/21(木) 14:06:07 ID:???
前の住人が又貸しをしていた事が発覚し、いきなり追い出すのも可愛そうだからと
不動産を通さずに部屋が見つかるまで貸す事にしたのですが、4月から家賃滞納されています。
先月二ヶ月分もらいに行ったら、まるで住んでやってるという態度で逆ギレされてしまいました。
もう家賃はあきらめました。
今は即出て行ってもらう事しか考えていません。
229 ：名無し不動さん ：2006/09/21(木) 21:23:46 ID:???
>>227
契約者じゃないのが住んでいるのか？だったら権利無しだからロックアウト。すべてのカギを交換して
連絡先書いた紙でも張っておけ。
契約書を交わしたなら正当な入居者。それやっちゃダメｗ
230 ：名無し不動さん ：2006/09/22(金) 00:21:14 ID:???
＞229
＞部屋が見つかるまで貸す事にした
↓
契約成立
＞4月から家賃滞納
↓
債務不履行
しかし、なぜか解約を申し入れていない状態
252 ：名無し不動さん ：2006/09/28(木) 13:55:27 ID:VHTcda6S
すいませんがアドバイスを下さい。
マンションのユニットバスの浴槽が割れて、お湯をはっても
漏れてしまいます。
自分でエポキシ樹脂を塗り、乾燥後に電動ヤスリ機で表面を綺麗に
しようと考えましたが、この方法で成功するでしょうか？
ヤスリは粗めから細かめにと考えていますが、業者に任せたほうが
無難でしょうか。
業者に任せた時のことを考え
「浴槽、リフォーム」などで検索していますが、なかなか奈良の
近辺で業者が見つかりません。
ユニットごとの総取り替えの事業内容ばかりで困っています。
253 ：名無し不動さん ：2006/09/28(木) 16:30:50 ID:???
ユニットバスってのはそうしたものだし
すぐ対処しないと水で腐るよ
254 ：名無し不動さん ：2006/09/28(木) 16:34:19 ID:???
>>252
賃貸なら、管理会社か家主に直ぐに連絡。
自己所有でも、出来るならまともな業者に頼んだ方が無難。
水周りのことは、早く確実に直しておかないと後々大事になる可能性もある。
255 ：252：2006/09/28(木) 16:55:42 ID:VHTcda6S
どうも。私が家主で、昨夜、住人さんから連絡がありました。
今、ネットで業者さんや値段を調べていますが、
まずリフォーム業者か工務店で迷っています。
このような場合はどちらに頼めば宜しいですか？
ネットで数件のリフォーム業者に問い合わせたら取り替えを勧められました。
その方が儲かるからだと思います。
こういう安い修理の場合はどうも相手にしてもらえない様子です。
256 ：名無し不動さん ：2006/09/28(木) 17:19:25 ID:???
>>255
ちょこちょこ情報小出しでチャット状態の質問してると嫌われるだけ。
その書き方だと、家主と言っても分譲マンションを貸してるのかな？
業者に全く伝はないの？
入居者を斡旋してもらった不動産屋にでも業者を紹介してもらえば？
257 ：名無し不動さん ：2006/09/28(木) 21:05:50 ID:ISlZF/U1
大家の修繕と、個人の家の修繕は支払いが同じでも、
減価償却など必要経費勘定で、コストは全然異なる（←ココ、重大ポイント）。
自分でケチないい加減な修繕をして、わずかな金を惜しむよりも、
業者にやらせたほうが、「早い！確実！」ということを忘れてはいけない。
費用は必要経費に参入できるから、仕事の割には安い出費となる。
安いのが一番と考えるアホほど、自分でやりたがるが、所詮は素人。
いい加減な仕事になってしまう。
１０年スパンで考えると、競争力がなくなり、客が逃げるのだが。
安いが一番と考える輩は、そこのところが全くわかっていない。
263 ：名無し不動さん ：2006/09/29(金) 21:22:06 ID:???
＞252
浴槽塗装を頼んでみたら？
ググると、でてくるよ。
264 ：名無し不動さん ：2006/09/29(金) 22:43:09 ID:???
>>252
はいはい〜、大手水道関係のお客様相談室に勤めていた私が来ましたよぅ。
「お客様、そちらの壊れたユニットバスのメーカーはどちらのメーカーですか？
それがわかりましたら、メーカーの客様相談室に電話かメールで問い合わせしてくださいね。
浴槽のみ交換すると、浴槽の材料費＋出張費４０００〜＋２人分の手間賃＋割れた浴槽の廃棄代
ですね。浴槽の取り寄せで１〜２週間かかるかも知れませんね。
とりあえず、割れたところは、エポキシ樹脂でくっつけてみるか、
ホームセンターで色付けできる補修材を購入して穴を埋めて置く。
266 ：名無し不動さん ：2006/09/29(金) 22:48:03 ID:???
それから、ユニットバスの品番は解りますか？
もし解らなければ、そのユニットバスを取り付けた年月日（何年の製造）
浴槽の大きさ、縦、横、高さを測っておいた方が、
サービスセンターのお電話番のお嬢さん叔母ちゃん達も
品番を探し安いからその後の対応が早いです。」
267 ：名無し不動さん ：2006/09/29(金) 23:02:37 ID:???
浴槽って出入りのときにかなり体重がかかると思われるけど
エポキシなんぞでどうにかなんの？
またすぐ割れる気がするんだけど
268 ：名無し不動さん ：2006/09/29(金) 23:16:04 ID:???
浴槽が傷むってことは相当古いはずで、
ユニットバスの床（排水溝周り）も危ないんじゃないかな・・。
倍賞責任保険は確り更新しようね。ｗ
269 ：名無し不動さん ：2006/09/29(金) 23:40:51 ID:???
メーカーに浴槽の交換部品がなかったら、ヤフオクでユニットバスを落札して、
業者に交換を御願いするって手もあるよ。
たしかに、築年数が古いと、床下も危ないかもね、この際点検して、直した方がいいかもな。
ほうって置いてさ、あとで酷い水漏れすると、損害賠償が大変だもんなあ。
270 ：名無し不動さん ：2006/09/30(土) 09:29:04 ID:???
浴槽の交換、ドアからはいるの？
最悪の場合、壁を壊さないと入らない
とおもいますよ。
271 ：名無し不動さん ：2006/09/30(土) 10:39:41 ID:hnR0ln1q
そういえばユニットバスのドアって狭いな
272 ：名無し不動さん ：2006/09/30(土) 13:05:14 ID:gvL3CqtN
エポキシ樹脂でひび割れ部分にタップリ塗って、
乾く手前で電動ヤスリで表面を整えたらどう。
ただし元のようなフラットにしたら強度的に弱いから、
ミミズ腫れのように隆起部分を残して、皮膚が擦れても
怪我しないようにすればベストかな。見た目は少し悪いが、、、
277 ：名無し不動さん ：2006/10/01(日) 02:48:52 ID:???
>>270
ユニットバスの浴槽ならば、入るような設計になってると思いますよ。
少なくても、うちのユニットバス（ＩＮＡＸ、ナショナル）は、ドアから入るような大きさになってる。
他のメーカーは知らんけど。
309 ：名無し不動さん ：2006/10/07(土) 13:08:54 ID:tzqn/Gea
>>252
築14年のマンションでユニットバスの浴槽が割れた経験があります。
一般ではユニット総取り替えが通例ですが、マンションを建てた時の
工務店に相談したら浴槽のみの交換で済みました。
下請けの会社が対応してくれました。
浴槽のみの交換と工賃込みで5.5万円でした。
278 ：凡人：2006/10/01(日) 23:36:19 ID:8LrM5p6w
築４０年のアパートを近い将来建て替えたいため入居者に
次回の更新を拒否しようと思っています
明け渡しまで２〜３年掛かっても良いのですが
皆さま交渉の注意点またなにか良きアドバイスはないでしょうか
279 ：名無し不動さん ：2006/10/02(月) 00:03:21 ID:AjcPVJIF
敷金を全額返すと言って置くこと。
6ヶ月の告知期間後に出て行かなかったら、
敷金は損害金として返さないと言って置くこと。
法的には、いろいろあるけど、プレッシャーを掛けておくこと。
話し合いでうまくいくことが理想だけど、
うまくいかないから世間に訴訟が起きているという現実を、
しっかりと見定めてリスクに対処すること
280 ：凡人：2006/10/02(月) 00:11:07 ID:EAKtYSsh
279名無し不動さんさま有難うございました
大変参考になりました。
284 ：名無し不動さん ：2006/10/02(月) 23:28:15 ID:YXOsVViK
>>280 凡人さん
うちでは、1年の猶予期間を出しました。
最初の法的告知期間の6ヶ月は家賃を貰い受けますが、
あとの6ヶ月は家賃タダにしました。
もちろん、出て行ったあかつきには、敷金全額返しというアメも加えてです。
ここのポイントは、
最初の法的告知期間の6ヶ月経過後の
あとの6ヶ月を家賃タダにして、賃貸関係でない状態にすることです。
家賃を貰っていないということは、借地借家法の適用外ということで、
最悪の事態に備えました。
結果的にみなさん、トラブルもなく退去してもらえましたが、
世の中、いろいろな人がいますから、最悪の場合でも勝てる段取りをつけておかないと。
285 ：284：2006/10/02(月) 23:53:58 ID:YXOsVViK
賃借人が立ち退き料目当てで粘る場合も考えられますよね。
これが、最悪の事態。
ですが、私の方法の立ち退き告知の最初の6ヶ月は家賃を貰い、
あとの6ヶ月家賃タダの方法ですと、普通の住人は、ラッキーぐらいにしか思いません。
6ヶ月タダと聞いて、法務省に供託金を納めて、立ち退き料をせしめなければ！
なんて、そこまで欲深い住人はいませんでした。
そこまでアタマが回る人は、ボロ賃貸になんか住んでいないんでしょうね、たぶん
286 ：名無し不動さん ：2006/10/03(火) 00:48:11 ID:???
>>284-285
GJ!!!!!!!!!!!11111111111111
287 ：アパート経営：2006/10/03(火) 01:38:47 ID:1aZUw0LR
皆さん大家さんの中で、新築を建てたんじゃなくて中古アパートを買って経営なさってる方はいます？？融資に頼ろうかとしてますけど、融資受けるには不動産自体にそれなりの評価が必要じゃないですか〜。価格と評価がもし同じなら、満室の場合は買いですかね〜？
288 ：名無し不動さん ：2006/10/03(火) 02:49:54 ID:???
>>287
これから金利が上がると言うのに・・・。甘い考えだと、火傷をするぜ！
で、幾らの中古を買うのかなあ？
んで、月々の返済はお幾らですか？
あと、不動産もってると固定資産税や補修費用も掛かるんだよ？
だから、銀行からの借り入れの返済＝家賃収入だと赤字になる。
賃貸収入が満室でも、今後満室である保証はないからね。
賃貸経営の本を何冊か読んで勉強するべし。それからでも遅くないよ。
不動産屋は物件が余ってるから、儲かると言って売りつけようとするだろうな。
素人が経営するのは大変だよ。誰でも出来るほど、そんなに経営は甘くないんだぜ。
だから、色々と勉強してから賃貸に手を出すべきだ。
悪いやつのカモにされて、不良債権を押し付けられるのがオチだからな。
289 ：名無し不動さん ：2006/10/03(火) 03:04:07 ID:???
>>287
おまえさ、今は中古アパート買えば、勝手に住人が入って満室になる時代じゃないんだよ！？
賃貸経営は冬の時代なんだ。
10数年前だと、礼金2ヶ月、敷金2ヶ月取れたし、結構回転が良かった。
今は、家賃がずっと下がってるし、礼金、敷金もロクに取れない。
銀行ローンを払い、固定資産税を払い、月々の補修費用を積み立てれば、
ほとんど赤字だよ。わずかな収入で、つましく暮らす大家さんが沢山いるんだよ。
家賃や更新料を値切る店子の方が、大家より立派な生活してるんだぞ！
それでも、銀行ローンを返すまでは、うかつにアパート売れないし。
のんきそうにやってるけど、生活はずっと火の車なんだからさ。
ただ、土地とアパートあだけで、自分で使えるお金はずっとないんだよ！？
実際、アパートを経営してみれば解るえど、水道設備が壊れるとＯＯ百万、
やれ塗り替えだＯＯ百万だろ！？「ぎょっ！」って感じでお金が出て行くよ。
自分で、水道のパッキンを変えたり、換気扇の交換したり、風呂のリモコン交換したり、
何でも出来るように頑張ってるけど、やっぱ儲からんね・・・。
290 ：287です ：2006/10/03(火) 10:11:28 ID:1aZUw0LR
私が検討してるのは、表面21％ネット17％の築20年木造です。ま〜評価で買えるものって、そんくらいの利回りになるんでしょうね。
291 ：続き ：2006/10/03(火) 10:36:16 ID:1aZUw0LR
4万円×17戸で4000万円。６年持ってから売った場合、その６年後に売れた土地値分はプラスになるのかな〜と！買うときは取得税なんかの経費だけ払えばいいんで、IRRは株式投資なんかより高くなりますね。ってな考えなんですが、プロの方々からするとやはり甘いですか？
292 ：名無し不動さん ：2006/10/03(火) 15:01:54 ID:???
>>291
満室で家賃収入が６８マソか・・・。
そこから、銀行へ幾らづつ何年払うの？
リフォームは、全然しなくていい物件なのかい？
おまいはそのアパートの現物は見たの？
立地条件とか調べたの？
本当に満室かい？
礼金、敷金幾らとれる所だ？
買うときは不動産取得税とか手数料をとられるし、
登記のお金も掛かる。固定資産税もかかる。
ざっと現場を見て、シロアリやネズミやゴキブリ等の害虫はいないかい？
出来れば、床下潜り込んでシロアリ検査をした方が良いんだけどな。
中古を買うって大変だよ。
勉強してしっかりしないと、騙されるよ！！
293 ：名無し不動さん ：2006/10/03(火) 15:06:03 ID:???
ぶっちゃけた話、よっぽど立地条件が良くないと、
10年以上経ったアパートは借り手が少ない。
木造20年だと、土地代だけみたいなもんだろうな。
そこをぶっ壊して、更地にして、
建売の小さいの建てて、売り飛ばす！
３〜４軒は建つだろうから、結構儲かるかもね。
294 ：名無し不動さん ：2006/10/03(火) 15:43:57 ID:???
だったら更地買った方が解体費分お得じゃん
更地より安くないと意味がない
295 ：名無し不動さん ：2006/10/03(火) 18:05:41 ID:vxIR9HaD
新築アパートがジャンジャン建っているので、
築20年のｱﾊﾟｰﾄ（昔のものは、かなりの安普請）の競争力は無いに等しい。
それを借金で買おうとするのは、自殺行為。
現金なら良し。
301 ：名無し不動さん ：2006/10/04(水) 13:05:44 ID:???
不動産屋さんによるとは思うのだけれど・・・。
瞬間湯沸し器のメーカーをさり気なく確認して回っているね。
302 ：sage：2006/10/04(水) 21:25:56 ID:onpJtm2Y
途中ですいません。教えてください。
先日、ローンを別の銀行さんに変えたんですが、借り換え時の
手数料（前の銀行の繰上げ返済の手数料とか、新しい銀行の
登記手数料とか、打ち合わせのときのタクシー代とか）は、
どのあたりまで経費にしていますか？
経験のあるかたのご教示お願いします。
303 ：名無し不動さん ：2006/10/04(水) 23:44:22 ID:EV9KJQcC
自分で動け！
甘えんぼ大家ちゃん！
304 ：名無し不動さん ：2006/10/07(土) 00:57:15 ID:???
>>302
全部経費だろ！自分のために使ってないんだし。
交通費と手数用料でしょ？飲み屋に逝ったんじゃないしさ・・・。
少し、自分で考えれば？あと、不動産経営の本を読めば？
本屋だて、図書館だって、アマゾンだってあるだろうに・・・。
305 ：名無し不動さん ：2006/10/07(土) 03:23:48 ID:???
税務署の職員に聞いて経費として入れられますって言われたものしか入れない
325 ：名無し不動さん ：2006/10/08(日) 08:37:03 ID:TdSOw3tu
貧乏サラリーマンが兼業大家なんてやるもんじゃない、
とつくづく思うね。
人生の貴重な時間と金を無駄に使っているとしか思えない。
357 ：名無し不動さん ：2006/10/11(水) 17:46:22 ID:pLt9+gIQ
俺は表面20％純利でちょうど10％
不動産取得税とか、リフォーム、その他もろもろで、
なんだかんだいってイニシャルコストは跳ね上がるし、
ランニングコストも、管理費とか修繕積み立て費とか固定資産税とか、
バカにならない。
もち、将来の空室リスクなんて計算できないからガクブル
それでも、今の市況じゃかなりマシなほうでしょ。
純利15％とかって信じられんよ。
359 ：354：2006/10/11(水) 20:14:16 ID:???
買ってから随分なるんで、なんとも分からんけど、
土地値で約１億円。家賃相場より１割ぐらい安く貸して
常時満室年間家賃600万。だから、グロスで６％。
経費は固定資産税と修繕費で100万。ローンで100万。
何やかんやで100万見て、ネットで300万。
ローンは後10年ちょいで返せる。頭金より土地値の方が
高いので、アパートが勝手にローンを返してくれて土地
が残るって感じだし、年間300万って結構美味しい小遣い
になってるから、売っちゃうより、全然お得って思うよ。
360 ：名無し不動さん ：2006/10/11(水) 20:16:13 ID:llSm1Nmr
だから、大家をやってお得な目安はグロス６％、ネット３％
だと思う。ま、自己資金比率によるけど。
361 ：名無し不動さん ：2006/10/12(木) 04:19:56 ID:???
>>359
土地値１億、年間小遣い３００万が貧乏大家かよ！
362 ：名無し不動さん ：2006/10/12(木) 08:02:36 ID:0+/xkt2Q
ネット3％じゃ、素直に外貨預金してた方がよくないか？
363 ：名無し不動さん ：2006/10/12(木) 08:36:06 ID:/tQBUaGc
>>362
レバレッジ
1億の物件を1000万円の自己資金で３％で回した場合と
1000万円を外貨預金で３％で回した場合、得られるネット
利益は300マンと30万と10倍違う。
364 ：名無し不動さん ：2006/10/12(木) 09:39:47 ID:???
>>363
ヒント：空き室リスク
366 ：アパ：2006/10/12(木) 13:18:48 ID:EOzfHFUY
ヒントの意味が分かりませぬ(*_*)レバレッジまで考えてやるなら、例え空室率50％だろうと不動産の方がいいように思いますが。仲手なんて敷礼で払えるし。Ｌ／Ｂ70％くらいまでなら不動産の方がいいですよね〜。
367 ：名無し不動さん ：2006/10/12(木) 13:56:17 ID:???
何の問題も発生せずに儲かる前提で投資をやるなら
極限までレバレッジかけたほうがいいに決まってるｗ
368 ：名無し不動さん ：2006/10/12(木) 17:13:29 ID:???
単純にリスクとリターンの問題でしかない
リターンがレバレッジされればリスクもレバレッジされる
不動産融資を受けた場合は長期戦だから、結果は完済するン10年後のお楽しみだな
369 ：名無し不動さん ：2006/10/12(木) 17:30:15 ID:???
>>363
それが通用するなら、
為替証拠でレバレッジかけて、スワップねらっても同じだわさ。
てか、レバありネット3％だったら、実際のネットは6%くらいじゃん。
利息入れないでネット3％は論外って前提でやらせてもらうよ。
それだって、ちょいと金利が上がって、ちょいと空室が出たら即あぼ〜んだよ。
臨時補修が出ても厳しい。
銀行からコミットされてる緊急時の運転資金貸付の枠があるとか、
ちょっとやそっと空室が出たくらいでは、全体に影響は与えないほど部屋があるとかだと、
そういうのは貧乏大家じゃないし。
そんな荒業ができるのは、よほど屋台骨のしっかりしてる大家か、
大東建託あたりに騙された簿記もできないバカ地主だけ。
>>366
Ｌ／Ｂってなんの略？
373 ：アパ：2006/10/13(金) 00:10:29 ID:hAAqyzb4
Ｌ／ＢじゃなくてＬ／Ｖでした(-_-#)ローントゥバリューの略です。やっぱ皆さん、難しいこと考えてますね〜。どんなちっこくても、2〜300万円の手金じゃムリみたいですね。地方の中核都市では20％超えのワンルームがわんさかありますが、あれはどーなんでしょう？
370 ：354：2006/10/12(木) 20:49:03 ID:???
ま、資産三分法を盲信してるわけじゃないが、不動産は
絶対的に有限という意味では、ポートフォリオには不可欠
だよねえ。
得か損かは神のみぞ知るだけど、都内ならグロス６％が
標準。郊外や地方ならもう少し高いだろ。
市場がそう評価してるってだけだから、諸君が未来を見
通す目を持った神ならば、ポジション持って売りでも買
いでも張ればいいじゃん。俺はリスク取りたくないから、
ニュートラルなポジションを取ってる。
371 ：363：2006/10/12(木) 21:05:30 ID:/tQBUaGc
不動産所得は税金の優遇措置が受けられることが一番の強みだった。
分からない人間は税務署へＧＯ！
376 ：363：2006/10/13(金) 07:34:20 ID:SVVOqUjo
不動産はインプレのヘッジになった。これからは知らない。
不景気時の底値で収益還元法で地価を割り出して割安と判断し
投資したハゲタカファンドが非常な高収益率をここ数年で上げている。
386 ：名無し不動さん ：2006/10/13(金) 23:25:17 ID:???
ちなみに、人生のバランスシートという面白い考え方があって、
人生の主な収入と支出を予想して、資産の部と負債の部に計上すると
より適切な資産配分が分かるかも。
勤め先から今後得られる生涯賃金を資産の部に計上し、生活費、妻子
に要する生涯支出を負債の部に計上する。
生涯賃金と生涯支出の差額が純資産となるので、それを現金、株式、
不動産に三分すると適切なリスクヘッジができるでしょう。
387 ：名無し不動さん ：2006/10/13(金) 23:48:20 ID:???
反応ないので、具体例を考える。
（30才〜80才までの50年）
遺産１億。生涯賃金３億とする。＋４億円
住宅以外の生活必需品年間年間300万×50年＝−1.5億円
教育費−0.5億円
とすると、3分の1を不動産に充てればいいので、7千万円
まで不動産に投資できることになる。一時的にローンを
組んでも、生涯で収支が合うので問題なし。
388 ：名無し不動さん ：2006/10/14(土) 00:12:26 ID:???
資産を現金、株式、不動産に三分して安心するのは危険です。
特に不動産と株式は購入するまでのプロセスが勝負です。買った後で値上がりを期待
したり、変な安心をするものではありません。
あなたが優良不動産や優良株式を周囲と競争してぶん取った時点で勝負が決まります。
素人がもっとも安心なのは現金です。定期預金にでもしておきましょう。
証券会社や不動産屋の人間がゴミ物件をエンドに嵌め込むときに言う決まり文句は、
『現金、株式、不動産に三分すると適切なリスクヘッジができます』
です。皆さん気をつけましょう。
390 ：名無し不動さん ：2006/10/14(土) 00:27:34 ID:???
うざっ
現金・定期預金のどこが安全なんだよ？
もし、賃貸に住み続けた場合、家賃が横ばいでも余命累計分の
負債を抱えるのと同じ。家賃が上昇するリスクは完全に自分で
取ることになる。持ち家ならば、値下がりしても特にリスクは
ないし、家賃上昇インフレリスクは完全にヘッジできるのに。
391 ：名無し不動さん ：2006/10/14(土) 00:42:04 ID:???
賃貸か持ち家かっていう話でもスレでもないでしょ
392 ：名無し不動さん ：2006/10/14(土) 01:11:07 ID:???
持ち家買って、さらにキャパがあれば、不動産もある程度
持ってた方がいいという話。
394 ：名無し不動さん ：2006/10/14(土) 07:03:19 ID:???
>>390
そういう考えに立った場合、
住をアセットではなく、コストとみる必要あるんじゃ？
同じグレードの住居をトータルコストで見た場合、
やはり賃貸の方が低いそうだぞ。
持ち家だってメンテナンスフリーというわけにはいかない。
396 ：名無し不動さん ：2006/10/14(土) 10:26:02 ID:???
住はコストだし、liabilityだねえ。
賃貸の場合、収入が下がったら、グレードダウンはできるけれども
インフレリスクに弱く、住むところがなければ、どんな条件でも
飲まざるを得ないよね。
所有の場合、ローンは収入が下がっても下げられない反面、売れる
し、インフレリスクに強いし、所有権ほど強いものはないから、追
い出されることはまずないね。
397 ：名無し不動さん ：2006/10/14(土) 11:04:49 ID:???
>>392
なら持ち家があった上での投資としての不動産だから、自分が住む
ことは考える必要なしってことだね。
400 ：名無し不動さん ：2006/10/14(土) 15:03:58 ID:VQ3wlthZ
他と差つけたいんなら敷金はまだいいけど、礼金って制度やめろや。
まだ家賃5パーセント増しのほうが感じがいいわい。
不透明作戦はもう流行らんぞ。
401 ：363：2006/10/14(土) 16:00:07 ID:gAiwFlon
大量の現金を持っているのは非常に危険。中世の遺構からは当時の当時の通貨の
銅銭が大量に掘り出されることがある、当時は大変な価値を持っていたと思われるが
いまでは骨董価値もなくトン30万円の銅の価値しかない。紙に印刷した紙幣はもっと
ひどいことになる。
金持ち父さんのロバートキヨサキは「貯金する人は負ける。」と断言している。
403 ：名無し不動さん ：2006/10/14(土) 17:03:48 ID:???
＞大量の現金を持っているのは非常に危険。
犯罪にでも合わない限り、なこたぁないよ。
何せキャッシュには流動性という強みがある
好きなときに株にでも土地にでも代えられる
土地からキャッシュは急には転換できない
404 ：名無し不動さん ：2006/10/14(土) 23:36:38 ID:???
まあ、物件買うにも、ローンの審査を待ってなんて悠長なこといってたら、
優良物件なんて一生かえないからね。
優良物件買うには、即応戦時体制でいないと。
それには、それなりの現金を確保しておく必要あるわな。
405 ：名無し不動さん ：2006/10/14(土) 23:53:47 ID:???
あと、現金が無意味になる時ってのは、
ハイパーインフレの時だろうけど、
ハイパーインフレは生産設備が壊滅した時発生するわけだから、
そんな時に土地だけもっててもねえ。
現金でもってりゃ、途中でリアルアセットに逃げるチャンスはいくらでもあるだろうし。
でもま、100%現金というのも、確かに危険といっちゃあ危険だな。
いろんな意味で。
406 ：名無し不動さん ：2006/10/15(日) 00:56:20 ID:???
>>401=>>363
なんか香ばしいなぁｗｗｗ
キャッシュ保有の
リスク根拠が中世ってｗｗｗ
「貧乏」大家でも大家であるなら、
ある程度キャッシュもってないと
不安だと思うけどな〜
分譲などの修繕積立の集金手段を
見ても明らかだしな〜ｗ
407 ：名無し不動さん ：2006/10/15(日) 02:01:17 ID:???
ま、貯金や現金に執着する奴は絶対に金持ちになれないことは
確実だろう。銀行というビジネスが成り立つ以上は、そういう
ことだ。
408 ：名無し不動さん ：2006/10/15(日) 02:05:41 ID:???
銀行にコロサレタ香具師はごまんといるからな
409 ：名無し不動さん ：2006/10/15(日) 02:08:30 ID:???
第一次大戦後のドイツのハイパーインフレが有名だが、
戦後でもトルコやギリシアなどでは、政府の歳入の大半
が通貨発行だった時代がある。
つまり、財政が厳しくなったら、政府は輪転機を回して
急場をしのぐものだよ。それでも現金を愛好するのは勝
手だが
411 ：名無し不動さん ：2006/10/15(日) 02:42:50 ID:???
レバレッジ目一杯利かせて、大地震が来たらどうなりますか？
413 ：名無し不動さん ：2006/10/15(日) 02:52:56 ID:???
>>411
簡単な話だが、長期の負債は長期の資産で手当てしておけばいい。
短期の負債の返済を手当てできる範囲の流動資産は必要だよ。
５年内に必要な以上の現金を持っているのは馬鹿だってこと。
416 ：名無し不動さん ：2006/10/15(日) 11:37:14 ID:???
＞他人資本を利用しないと
＞何時までたっても貧乏のままだと俺は実感している。
これは素晴らしいね。まさにおれもそう思う。
資産価値で４-５０００万の土地がある。そこに２５００万でアパート建てるつもりであった。
年間利益が400まんぐらい。ローン返済は恐らく１３万ぐらい。年間で１５０万ぐらいだね。
近所に１億のＲＣマンション一棟売りがでた。収入は９８０万円。
これに土地を売却して残りをローンにする。借金は５０００万。返済は恐らく２５万Ｘ12で３００万ぐらいだろう。
400-150＝250万円
９８０-300＝６８０万円
差額は４３０万円だ。
もちろん５０００万で土地が売れるとは限らないし諸税もかかるだろう。
417 ：名無し不動さん ：2006/10/15(日) 11:42:29 ID:???
おまいの５０００万の土地っていったいどこよ（プゲラ
418 ：名無し不動さん ：2006/10/15(日) 12:19:45 ID:???
>>416
１奥のＲＣってｗｗｗｗどの程度か知らんが、
上モノに価値があると思っている時点で（ｒｙ
419 ：名無し不動さん ：2006/10/15(日) 13:05:41 ID:BbQkMxp2
取れる範囲のリスク額は、
年齢、家族構成、資産額などで人それぞれ。
例えば、
20歳独身男の資産100万なら、信用全力で株をやれとすすめる。
70歳定年妻子孫あり資産1億円なら、国債をすすめる。
420 ：名無し不動さん ：2006/10/15(日) 13:14:10 ID:BbQkMxp2
俺が思うに、
このスレの貧乏大家の対象は、
３０〜５０歳の兼業大家、妻子あり。
資産総額５００〜５０００万。
本業は中の上か上の下のサラリーマンといったところか。
421 ：名無し不動さん ：2006/10/15(日) 16:53:23 ID:???
>>419
20歳男なら、自分の仕事のスキルを磨くのが一番だろうに
422 ：名無し不動さん ：2006/10/15(日) 17:05:54 ID:nG2+LTWh
つーかさ、貧乏大家で金持ち狙うのなら、
素直に株をやるべきな気がするんだけど。
あとさ、レヴァレッジかけるべきとか言ってる連中って、
本当に物件持ってる大家なのかな？それって机上論じゃないか？
現実問題として金銭的リスク以外にも、
ローンの審査なんて悠長な事やってる間に、
現金組にもってかれるのがオチだろ。
ローンで買えるのは売れ残りがほとんどじゃ？
まあ、別に掘り出し物とかを求めていないというのなら、
それでもいいだろうけど。
423 ：名無し不動さん ：2006/10/15(日) 17:08:49 ID:???
つうか、422って不動産取引の経験あるの？
想像で言っても仕方ないだろ。
424 ：名無し不動さん ：2006/10/15(日) 19:43:15 ID:???
先に買い申し込みを入れても、後からのが条件良かったら平気で無視されるよ
条件云々じゃなくても、人物が気に入らないってのでも
431 ：名無し不動さん ：2006/10/17(火) 07:37:32 ID:???
いいものが出回ったら、
不動産屋は現金で待ってる大家に、話をまず持ってくよな。
その場でYESかNOを貰える。
面倒な手続きも交渉も要らない。
せいぜい重説作るくらい。
レバレッジ組ってどんな風にして物件買ってるの？
432 ：名無し不動さん ：2006/10/17(火) 13:06:52 ID:hCoFGwj7
ところで古団地投資ってどう？
仲間でちょっと流行ってるけど２〜３年で売値が１．５〜２倍になった団地も。
面白いのはターゲット絞って見張ってると激安仕入れも可能、ブレが大きい。
想定店子はレオパやトップ・スカイコートレベルから引っ越してきた単身者
や給与伸び悩みでマンション購入躊躇してる若夫婦が増えてる団地もあるよ。
メリットは同価格の１Ｒと比較して明らかに値下がりリスクが少ないこと。
デメリットは修繕積立金コスト高と真面目にリフォームしたら賃料に合わない点。
だけど１Ｒみたいに毎回壁紙張り替えなくてもちゃんと入居者が居るのも事実。
ターゲット（駅徒歩が規則）
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=12&md=area&sap=1&search=1&geo=12232
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=12&md=area&frm_rsrch=1&search=1&sap=1&geo=12204&from=0&to=0&year=0&lo=5&lo=6
かつてのターゲット(上がり過ぎ？）
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=12&md=area&sap=1&search=1&geo=12106
都内にはこんなセレブ価格な古団地も。。。
（リフォームすると面積あたりで新築と変わらない）
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=area&sap=1&geo=13120&code=116300000004077
433 ：名無し不動さん ：2006/10/17(火) 14:06:52 ID:???
>>432
takasugi!
高い！高い！！
これでは、儲かりません！
業者さん、乙〜ですた・・・。
434 ：名無し不動さん ：2006/10/17(火) 15:51:36 ID:???
別に高いとは思わないけど。
千葉のジャンク物件は俺も監視してるよ。
ただ、>>432のは広さがちょっと厳しいかな。
これだと普通のアパート賃貸とモロに競合しちまう。
439 ：名無しさん＠３周年：2006/10/18(水) 01:20:17 ID:dcg1gME0
胃に悪いよ。山手線の駅近物件１棟（３分）買ったけど、銀行が全部貸してくれたよ。
でもさ、どうも私の実力以上だったみたい。８％の利回りだから一応儲かるけど。
胃がいたいよ。あーやだ。
競売はもう終わり。もういいの残ってないよ。私は１９％の利回りなどいろいろ買ったけど
もう行かない。もう買い方が変わったのさ。時代が変わるように、買い方も変わるの。
いつまでも同じって無いと思うよ。
440 ：名無し不動さん ：2006/10/18(水) 01:28:52 ID:???
今テレビで通販大家さんって所を紹介してたけど
ここってどうなの？
年収500万のOLが2億の一棟売りを物件担保だけで買えるってホント?
普通銀行審査通らないと思うんだけど
独自のノウハウでもあるのかなあ?
446 ：363：2006/10/18(水) 07:28:50 ID:e90Zs4F+
2億だと支店決済できるぎりぎり、仲介料だけで600万以上で他のものいれると
１千万費用がかかる。500万の年収のＯＬには普通かさない。5000万ぐらいの
預金があれば銀行もフルローンで貸すかもしれない。自己資本比率と物件の
利回りが鍵。ノンリコースは最初に物件の２％弱の保証金を一括払いさせ
られる。これだけで４００万ぐらいになるから、普通のＯＬでは無理。
441 ：名無し不動さん ：2006/10/18(水) 01:44:11 ID:QqX+RpCK
株投資で胃を痛めたんで現金でまったりと古団地コツコツやってます。
もちろんレインズ価格じゃ話にならない。
不動産屋と登記の諸経費除いて、管理費積立金と初年度の取得税
（結構高い）さっ引いて１０％ならＯＫなのがマイルール。
448 ：名無し不動さん ：2006/10/18(水) 13:03:37 ID:o4EFXYIJ
火災保険の満期が来るんですが、選択肢に迷っています。
築20年で時価も下がっているので、そのまま継続して
火事になったとしても満額もらえる可能性がない。
で、保険金を減らしたいがどこまで減らすかの基準がわからない。
あと、積み立てになっているが、掛け捨てにするかどうか。
みなさんどうしてますか？
保険金そのままで継続はありえないですよね。
449 ：名無し不動さん ：2006/10/18(水) 14:22:53 ID:???
>>448
既存契約はそのまま。共済を追加契約（他の火災保険に加入してても別枠で出る共済がある）
ウチはこうしている。火災は起きることはかなり少ないがおきてしまったら回復出来ないから。
まあ充分もとを取った物件なら保険金額が低くてもいいかと。
追い出しにカネは掛からないし解体費も安くなるしねｗ
ＲＣは論外。あれは全焼にならないから内装の工事費だけならかなり安いからね。。
453 ：名無し不動さん ：2006/10/18(水) 18:58:48 ID:o4EFXYIJ
>>449
＞共済を追加契約（他の火災保険に加入してても別枠で出る共済がある）
これ始めて聞きました。ちょっと調べてみます。
＞まあ充分もとを取った物件なら保険金額が低くてもいいかと。
相続したものなのでもとがとれているのかどうかわからないですが、
建てるときのローンは完済しています。時価が下がると
保険を高くしても意味がないので、保険金を下げようと思います。
ありがとうございます。
450 ：名無し不動さん ：2006/10/18(水) 18:01:26 ID:XV4LlFZ5
敷金返還請求されたよ。
451 ：名無し不動さん ：2006/10/18(水) 18:37:13 ID:e1aWoO3U
敷金は全部返せよ
返さなきゃ夜と朝に電話するぞ毎日
452 ：名無し不動さん ：2006/10/18(水) 18:41:19 ID:fUsEj4A2
大家さんと賃貸物件の所有者名と、
違うときがあるのはどうして？
454 ：名無し不動さん ：2006/10/19(木) 17:28:34 ID:x9RzcKBZ
>>450
タバコのヤニとかで、賃借り人の不手際なら、
敷金を充当することが出来るけど、
普通の損耗なら、敷金全額返しだろうね。
地域に寄れば、自動的に敷引き1ヶ月のところもあるけど。
455 ：名無し不動さん ：2006/10/20(金) 18:49:24 ID:???
>>454
いや火災に遭ったら敷金全額返済だろ？
456 ：名無し不動さん ：2006/10/21(土) 14:10:06 ID:???
>>455
普通はそうだが、契約書にも書いてないか。
後質問ですが、CFの張替えは店子から何％もらえるの？
457 ：名無し不動さん ：2006/10/21(土) 14:12:34 ID:???
店子が故意に傷つけていなければ０％
傷つけていれば、最低補修範囲と経年劣化計算
まともにいけば、限り無く０に近い
469 ：名無し不動さん ：2006/10/23(月) 19:10:49 ID:/zo0koSN
契約書に書かれてある大家の住所が違う！
敷金返還の請求書送ったら「あて所不明」で返ってきた。
業者に電話で聞いたら
「個人情報だから教えられない」と言われた。
どうすればいい？
470 ：名無し不動さん ：2006/10/23(月) 19:18:36 ID:???
契約無効で裁判すりゃいいだろ
とりあえず不動産屋相手にさ
契約当事者の存在が確認できないだからな
まあ、ネタと思うけど
471 ：名無し不動さん ：2006/10/23(月) 19:32:01 ID:/zo0koSN
469
ネタじゃなくて本当に困っている。
監督官庁にも連絡したんだけど、契約終了後の介入は出来ないんだって。
裁判起こすなら弁護士にでも依頼するの？
472 ：名無し不動さん ：2006/10/23(月) 21:49:59 ID:???
登記所行って登記簿閲覧してくりゃいいだろ
物件所在地まで忘れたのか阿呆！
473 ：名無し不動さん ：2006/10/23(月) 22:02:54 ID:XnpqMlVM
469
すでに法務局も行って閲覧もした！！
それすらも「あて所不明」なんだよ。
しかも有限会社名になってた…
474 ：名無し不動さん ：2006/10/23(月) 22:47:34 ID:Jn7jFCME
有限会社の登記簿を閲覧したら
479 ：名無し不動さん ：2006/10/24(火) 08:10:13 ID:???
>>469
そんじゃあ、仲介した不動産屋を訴えろｗ
東京なら都に監督する権利がある。トラブルの解消をしたいのにそれに必要な情報を出さないのは
おかしいのでは？と聞いてみれば？
何らかの手助けぐらいはしてくれると思うぞ。
ちなみになんで「敷金返還の請求」をしているの？不動産屋がなんにもしないのかい？
476 ：名無し不動さん ：2006/10/24(火) 02:35:23 ID:mfcLZBiN
質問なのですが、よろしくお願いします。
札幌市のマンションなんですが、契約期間内に
退去の申し出がありました。
違約金は、契約書の通り敷金で精算ということで
問題ありませんでしたが、原状回復に掛かる費用に関して
どこまで借主に請求できるものでしょうか？
少なくても契約期間以上、住んでくれていれば、
壁紙やカーペット、畳などは消耗品として大家の負担に
なると思うのですが、この場合でも同じでしょうか。
例えば一年程度でも、喫煙者がいれば壁は黄色くなりますし、
家具を置けばカーペットや畳に跡が残ります。
こうしたものは、ハウスクリーニングでどうにもならない場合、
張り替え費用の請求はできるものでしょうか？
477 ：名無し不動さん ：2006/10/24(火) 07:14:11 ID:ZfJN7vb9
自然損耗の範囲。
細かい金まで、法律やらなんやらで請求するとややこしくなるだけ。
ま、そこが貧乏大家なんだがｗ
478 ：名無し不動さん ：2006/10/24(火) 07:54:35 ID:7R6R+//r
>>476
原状回復をめぐるトラブルとガイドライン参照
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm
東京都は敷金の条例あり
483 ：名無し不動さん ：2006/10/24(火) 13:37:24 ID:UH5WEshb
469
敷金３５万、返金が１０万だった。
通帳の記載には、その１０万を振り込んだ名義人が『有限会社 ○○』となってる。
だから請求する相手はその有限会社○○だと法律の専門家も言ってた。
何度電話しても業者は「絶対個人情報なので言えません」と一点張り。
部屋はきれいに使ってた。問題無い。
何が何でも取り返したい！
484 ：名無し不動さん ：2006/10/24(火) 14:12:16 ID:???
お前、頭りぃな
じゃ、その有限会社○○に怒鳴り込めよ
不動産屋もひでぇな
個人情報っていうけど大家は事業者、
しかも契約当事者だろ、
個人情報保護法に掛かるわけもねぇ
485 ：名無し不動さん ：2006/10/24(火) 14:21:43 ID:UH5WEshb
469
業者も有限会社も、引っ越したから遠い場所となった。
簡単に怒鳴り込めない状態。
自分も何度業者に「契約の当事者だから保護の対象にならない」と主張したけど
『お電話でそう言われても本人の確認が取れません』とかわされる。
「では、そちらに私の契約書がありますよね？そこに書かれてある住所に
大家の連絡先を書いたものを送ってください」と言えば
『あなたの契約書はありません』と言われた。
契約書（のコピー）が無いなんてウソだろうけど、業者の対応はこんな感じ。
どうしたら口を割ってくれるだろう？
みんなの知恵を貸して欲しい。
489 ：名無し不動さん ：2006/10/24(火) 17:48:13 ID:jy19K3Jb
469
もうすでに情報開示請求の内容証明も送った。
が、無視されてる。
しびれきらしてコッチから電話したら『法的根拠ないですし』と言われた。
もう業者相手に訴えても良いのか？
頭悪すぎて他の方法が思いつかないんだ。
490 ：名無し不動さん ：2006/10/24(火) 18:17:38 ID:???
内容証明＞小額訴訟のコンボだな
491 ：名無し不動さん ：2006/10/24(火) 20:09:18 ID:7R6R+//r
仲介不動産屋ってのは自分の所の関係する業者にハウスクリーニングや
リフォームをやらして手数料を取っている
だから大家とぐるなのだ
一番いいのは録音してネットで実名で公開すると脅すこと
犯罪者は公開しても名誉毀損にはならない
492 ：名無し不動さん ：2006/10/24(火) 20:36:48 ID:???
>>491
名誉毀損にはならんでも恐喝にはなるわな
493 ：名無し不動さん ：2006/10/25(水) 08:52:23 ID:FV0ExYw4
469
念の為、録音テープはとってあるんだけどなぁ。
きっと業者からすれば「だから何？」みたいな感じになると思う。
もっと色んな専門家に相談してみるよ。
494 ：名無し不動さん ：2006/10/25(水) 09:08:57 ID:???
＞敷金３５万、返金が１０万だった。
25万が「なんらかの費用」なわけだ。・・・でも何も壊したり汚したりしてないんだね？
金が欲しい？それとも「徹底的にとっちめたい？」どっちかね？
金が返ればいい、多少減ってもいいというなら
http://winassist.jp/npo.htm
http://www.shonan-office.net/fudousan01.htm
http://www.npojaal.net/
他にも「不動産トラブル 交渉」とかで検索すれば出てくる。（上記がマトモかどうかは知らん、詐欺もありえる）
どれであろうと必ず「電話で話しをすること」 相手の言葉尻でサギっぽいなら電話を切ればいい。出来れば
録音を。
とっちめてやる！と思うなら弁護士へ。行政書士で小額訴訟でもいいが本訴にされたら面倒。
弁護士と協議しながら「最初は小額訴訟、相手がはむかってくるなら即本訴に切り替えて叩く」
恐らく弁護士先生は不動産屋に電話すると思うよ。「開示してね〜」って。びびって教えるならいいけど。。
怖いよ〜？法律の側に立ってる人は。
495 ：名無し不動さん ：2006/10/25(水) 09:13:59 ID:???
諦めが肝心だよ
大家のおかげで宿無しにならないで済んだんだろ
496 ：名無し不動さん ：2006/10/25(水) 10:03:28 ID:1qKRQkEq
徹底的にいったれ。
大家側の人間だけど、この顛末だけは確認したいな。
497 ：名無し不動さん ：2006/10/25(水) 10:06:18 ID:ZU3ou/Td
>>495
どこに逃げてたんですか？
469が待ってますよ｡
498 ：名無し不動さん ：2006/10/25(水) 11:11:34 ID:???
手間がかかるばっかりだよん
金は使ったもん勝ち、無い袖は振れん（ﾜﾗ
499 ：名無し不動さん ：2006/10/25(水) 13:24:02 ID:WvUOe6E9
469
スレ違いな場所で相談してるのに今気付いた…
でも大家さん達の意見も聞きたいし、チカラを貸して欲しい。
部屋は寝に帰る程度だったから家具もなければ壁に画鋲すらさしたことない。
キレイ好きだったから休日には掃除・手入れをかなりしていた。
２５万の行方を業者に聞いたら
『さぁ、契約だから内容は関係ないでしょう』
と知らんフリ。
今のトコ、悪どいのは業者だと感じている。
がんばる。
500 ：名無し不動さん ：2006/10/25(水) 13:38:00 ID:6vcKzlsS
消費者センター
都道府県建築指導課
に池
各都道府県宅地建物取引業協会
全日本不動産協会各地方本部
こちらは業界団体
重説を見てどちらか確かめる
501 ：名無し不動さん ：2006/10/25(水) 13:39:49 ID:???
重説の大家の住所が間違っていれば、
宅建業法違反じゃないか？
503 ：名無し不動さん ：2006/10/25(水) 15:36:26 ID:2TVRcEps
すみません、新米なのでお手柔らかにお願いします。
このたび、初めてＡＰを地方に買いました。
実家の近くです。で、今住んでいるところからは遠いので（300キロくらい）
管理を某不動産会社に一任しました。
一部屋空き部屋があり、決まるかも、とは聞いていたのですが、なんの知らせも無く10日間。
だめだったのだと思い、妹にさらなる美化のため清掃を依頼。
妹が鍵を開けて入ろうとしたら、なぜかチェーンロックが。
そう、すでに人が住んでいたのです。
すぐ、不動産屋に電話したところ、ひらあやまり。
6日前から住んでいる、って。
家賃をくすねるつもりだったとしか思えない。
しかもこちらが頼んであった家賃よりも3000円安い家賃で契約！！
いくらなんでもこんな事があるのか、と。
すぐに、抗議しましたが、今後どうしたものやら。
ちなみに、短期間に2回所有者が変わっているので（転売のため）
住人の方たちは契約書を提出したり、振込み口座を変えたり何度もしている関係上、
できればすぐには管理会社を変えたくありません。
またこんなことがあれば管理会社を変えるほかないとは思います。
抗議以外になにかすることありますかね。
504 ：名無し不動さん ：2006/10/25(水) 18:26:27 ID:???
退去まで家賃の差額の請求。
505 ：名無し不動さん ：2006/10/25(水) 21:08:40 ID:???
だな
506 ：名無し不動さん ：2006/10/25(水) 21:12:14 ID:BXmMhl8l
管理会社は所有者の代理として契約の当事者になっているの？
それとも仲介だけ？
507 ：名無し不動さん ：2006/10/25(水) 21:50:48 ID:???
当事者になってなかったら完璧に詐欺じゃん
518 ：名無し不動さん ：2006/10/26(木) 13:46:38 ID:???
>>503
そりゃやばいな。。
賃料管理：
字の如く賃料を管理」する。大家の口座に入れずに不動産屋（あるいは管理会社）の口座に入金させる。
遅れがあれば督促をする。（但し保証とかはしない、あくまで入金の管理のみ）
建物管理： （無料が多い：業者からバックがあるため）
建物全般の管理。補修が出そうな部分を察知して連絡する。古い物件こそ必要な管理。
（補修などお金の掛かるものはすべて大家支払い、そのため普段はナニもしない）
入居者管理：
入居者の入金やトラブルについて管理する。不動産屋の基本ではあるがいい加減なのも多い。
（法で縛りが無いため。入居者の権利のほうが大きいなど、解決しにくいため）
賃料の5％が多いので賃料と入居管理で10％が管理費とされることが多い。
一括借り上げとは違うので大家が楽なのは「賃料の遅れが無い」「督促しなくてもやってくれる」（結果が出るかどうかは別）
「時々気にすればいい」 と、「借り上げより利益が大きい」･･程度です。
最終的な損害や支払い、責任は大家負担なのがね。。
＞しかもこちらが頼んであった家賃よりも3000円安い家賃で契約！！
これはありえない。そういうのも「一任」してるか？
＞家賃をくすねるつもりだったとしか思えない。
そうだね、恐らく「遠方の大家だからテキトーにやっとけばいい」ってことだと思います。
実家が近いのだから通常の大家さんと同じようにやればいい。代理人に妹をいかせればいい。
近くに身内がいるってのは結局なんかあれば「地元で評判に関わる」から、いい加減なことが出来ないってことにある。
519 ：名無し不動さん ：2006/10/26(木) 14:07:46 ID:???
媒介は一般、専属専任、代理などそれぞれに法規定があるけど
管理ってのは野放しでしょ
共益費を全部取ってしまう例もあるけど、これは法的にまずい
大家にとってまずいのは「敷金」「家賃」を管理会社に一時でも預けること
何をされるかわからない
即、大家の通帳に振り込ませること
520 ：名無し不動さん ：2006/10/26(木) 16:59:14 ID:???
将来はマンション管理業と同じような規制ができるかもね
521 ：名無し不動さん ：2006/10/26(木) 17:02:47 ID:???
マンション管理って分譲のか
ありゃ、管理組合があり、１つの地域コミュニティだからな
国や地方も助成する
賃貸オーナーは営利だから規制の対象でしかなく、
不動産屋それを逆手に弱い物件を叩き放題
即満室の強い物件には媚びるけどな
526 ：名無し不動さん ：2006/10/26(木) 18:11:40 ID:???
>>518
いいかげんだな
賃料管理・入居管理（？）込みで
しかも滞納保証込みでうちは５％で
やってもらってるよ。
建物管理（？）業者から多少はあるが
大家とのあいみつでもおけ。
527 ：名無し不動さん ：2006/10/26(木) 18:22:26 ID:???
入居審査も大家にタッチさせず、管理会社が勝手に決めたと言う事は
やばい店子かもしれないね
528 ：503：2006/10/26(木) 20:49:47 ID:MD9arhq0
>>517
おっしゃるとおり、劇ヤバでした。
借主、お水系。しかも1Ｋなのにオトコのひとと共同生活！
2人で住んでいるのは不動産屋も知らなかったらしく（ホントか？）
話し合いの結果、今月一杯で退去していただく事になりました。
はじめからこんなで、先がおもいやられる。
それにしても実家の近くに買ってよかった・・・
妹にお金払って時々みてもらうことにしました。
ちなみに管理費は5％
大家からの広告料はナシ。
5％だけじゃ割りにあわないから、こんなことになるのかな？
529 ：名無し不動さん ：2006/10/26(木) 21:51:50 ID:???
>>526
＞しかも滞納保証込みでうちは５％で
そりゃ不動産屋が保証してない。保証会社が入居者から保証金を取って「保証」しているに過ぎない。
賃料管理とは「大家の代わりに通帳をチェック」するようなもの。103号室のＡさんが入金遅れたとあれば
督促を掛けるのが仕事ではあるがそれを保証するのは保証会社の仕事であり、その保証金は入居者が契約するときに払っている。
で、これに「入居者管理」を含むのが普通な地場不動産屋。
普通に仲介しただけでも入居者管理をしているからね。（滞納すれば大家の代わりに督促ぐらいはやってくれる）
もちろん「無料」だ。
大手は手間のかかる「入居者管理」はちゃんと別途に請求（あるいは管理費として契約）する。
だから、賃料管理と入居者管理は別になる。
だから526はきっと地場の不動産屋なんだろうと思う。
トータルな話をすれば大手あるいは準大手で放置プレー並な入居者とのトラブルの経験があれば
入居者管理が不要なのはよく判るし第一地場の不動産屋ならタダ。
賃料管理は5％払うなら自分でやったほうが５％分の金利商品探すよりはるかにリスクが無いことが判る。
（滞納保証ならＪＩＤでも使えばいい、保証人もいらない）
ということでおいらは入居時にＪＩＤか賃料保証の会社と契約させて保証人不要で契約させる地元不動産業者。
管理費というのは払わず自分で入金管理。これで充分。（部屋数が物凄い多いなら別だけど）
530 ：503：2006/10/26(木) 22:04:07 ID:MD9arhq0
>>529
物件は自宅の近くにお持ちですか？
自宅から300キロ離れていても、管理会社なしのＡＰ経営は可能なのでしょうか？
531 ：名無し不動さん ：2006/10/27(金) 00:20:02 ID:???
>>530
あなたは妹がそばにいるんでしょ？というか実家が。
だったらその人に言ってもらえばいいだけ。しかも時々で充分だと思うが。。
ようするに
入居者がマトモ （お金を遅らせない、トラブルを起こさない）
不動産屋がマトモ （苦情の処理がマトモ、報告連絡相談がマトモ、契約がマトモ（これは当然だがｗ））
建築業者がマトモ （ボラない、先を見越した補修提案が出来るなど、標準的な業者で充分）
入居者は契約の時に見極めるか運しか無いような気がするが、賃料に関してはＪＩＤなどの保証会社がある。
それである程度はヘッジする。
不動産屋は。。とりあえず現状の不動産屋はダメっぽいな。。地元にうわさ流すぞ！とおどすか？ｗ
別の業者も当たれ。
建築業者は、、妹というか実家を建てた大工とかいないか？そういうのに「見積もり」からやらせてみればいい。
決して嫌がらないはずだが。。楽だし安いが小僧さんでも出来るから練習にもなってちょうど良いはず。
で、初期は毎週、一年もすれば一ヶ月に一度行って雑草でも抜いてればいい大屋さんになれる。
ようするに「ニラミ」が効いてれば充分。
ドコの大家だって「寮母のようにいつも監視している」ほうがおかしいよ？もっといい加減だしｗ
538 ：名無し不動さん ：2006/10/31(火) 17:39:04 ID:ooYwSiX+
>>529
> で、これに「入居者管理」を含むのが普通な地場不動産屋。
> 普通に仲介しただけでも入居者管理をしているからね。（滞納すれば大家の代わりに督促ぐらいはやってくれる）
> もちろん「無料」だ。
二代目大家ですが、親の代から使ってる地場不動産屋も、
滞納の催促は、これまで無料でやってくれていたんだけど（ポストに手紙入れるだけ。年に数回程度）、
最近、家賃保障つきで、管理費１０％くれとか、言い出して困ってる。
当分は、自分でやって様子見だな。。
539 ：名無し不動さん ：2006/10/31(火) 18:10:02 ID:2CkD5qBs
>>538
新しい不動産屋を探したら？
大手のチェーン系じゃないところで。
うちは、一般媒介で5社ぐらいに物件載せているけど、
立ち上げたばっかの新しい不動産屋は、
いろいろｻｰﾋﾞｽでやってくれるし、取り扱い物件数が少ないせいか、
客付け能力もいい。
540 ：名無し不動さん ：2006/10/31(火) 22:01:17 ID:???
>>538
家賃保証ってそういう保証？具体的に聞いてみな？
賃料全額保証を６ヶ月。追い出しに掛かる裁判費用などすべて込み。これぐらいないと意味が無い。
例えばＪＩＤ。
http://www.jid-net.co.jp/jid/jid.html
（賃料保証と追い出しに掛かるすべての費用を補償する）
賃貸保証料30％（二年）だ。１０万円なら３万円で２年間保証される。
これだと２年、２４ヶ月で払う総額の1.24％なのだが・・・・
管理費10％では２年で２４万円だ。１０室あったら２４０万。仲介で１００万取れるから３４０万が得られる・・・
管理費10％で得られるメリットとＪＩＤなどに委託する費用との差がどれほどあるのかね？
具体的な説明をきけば？ｗ
553 ：名無し不動さん ：2006/11/04(土) 20:21:32 ID:???
今まで家賃月末には納めてくれてたんだけど
2年目から4〜5日遅れて当たり前になった店子に文句言っていい？
554 ：名無し不動さん ：2006/11/04(土) 20:54:11 ID:???
即効でいえよ
555 ：名無し不動さん ：2006/11/04(土) 21:28:38 ID:+xqgoBxo
速攻あげ
556 ：名無し不動さん ：2006/11/04(土) 21:59:03 ID:???
>>554>>555
�斗Φ�100万倍でゆいます
557 ：名無し不動さん ：2006/11/04(土) 23:24:16 ID:???
>>553
文句言っちゃった？
長い間放置してたんだといいにくいので「契約書の記載より遅れる理由」をきけば？
おいらの場合は「給料日が10日」って人が居た。
例えば10/10にもらう給料で、10月31日に払えばいいのだが20日間もの間手元に持ってられない。
で、入金がずれて11/10に払うようになって来ちゃった。（ボーナス時期にずれが直ったりしてたけど）
で、契約更新の際に締め日をずらしてあげた。15日払いにした。こっちは月末の予定が15日に入金するし
相手は給料日過ぎたらすぐに振り込めばいいわけで（今までもそうすればよかっただけなのだが）
お互いに「納得できた」のです。
遅れは結局最後に帳尻を合わせる結果になるだけです。向こうもちょっとは悪いと思っていると思いますよ。
落とし所があるといいですね。
558 ：553：2006/11/05(日) 01:16:33 ID:???
>>557
どもです
成る程そういうケースもあるんですね
ただ今回の相手さんは自営業なんです
でも確かに「契約書の記載より遅れる理由」をまず聞かないといけないですね
なんとか穏便にやってみます
559 ：名無し不動さん ：2006/11/05(日) 01:17:04 ID:???
常習者はヤバイよ、なぁなぁにしていくとどんどん伸びて一ヶ月遅れ
追求すると毎月ちゃんとはらってるじゃないか！！なんていう奴もいる
もちろん、言い方は色々あるけどな
毎月カツカツで手元に金が残らないような奴ってのもそれはそれでヤバイし
561 ：名無し不動さん ：2006/11/06(月) 01:58:49 ID:???
質問させて下さい。
家の下を店舗、倉庫で貸してるんですがネズミが出ると言ってきて退治してくれと言われました。
ウチがやらなきゃダメですか？
562 ：名無し不動さん ：2006/11/06(月) 16:59:38 ID:/ha8gHcL
ネコを放し飼いにしてみろ
563 ：名無し不動さん ：2006/11/06(月) 17:14:06 ID:???
>>563
うちは家主負担で駆除しました。
564 ：名無し不動さん ：2006/11/06(月) 18:03:13 ID:yrXAOpNW
うちの知り合いでも、基本家主側の負担でした
店子が我慢できなくて引っ越すことになった時は、無条件敷金全返しで
折り合いつけたらしい
568 ：名無し不動さん ：2006/11/06(月) 23:48:05 ID:???
>>561です。
家の前が川でｳﾁの並びの家もネズミが出るんですが、それでもウチがやらなきゃダメですか？
569 ：564：2006/11/07(火) 00:29:04 ID:???
>>568
やらなきゃだめという規定はどこにもないと思うんだけどね
ただドブネズミの場合は公衆衛生的にも問題あるから、ダメモトで役所にも
言ってみたらどうだろうか。期待はできないが
もし対策とると言っても、殺鼠剤なりねずみ取りなりを設置して、それで実際効果がどれだけあるかは疑問
むしろその誠意を店子が酌んでくれるかという話だよね
家主がある程度やってくれたことで一応納得してくれる人もいれば、鼠が事実としていなくならなければ
引き払って出ていってしまう人もいるだろう
そこは家主の斟酌次第だ。はっきりした回答でなくて済まないが
俺なら役所連絡・殺鼠剤・ねずみ取りくらいはやる。で、それでも出ていくという話になった時に、
ある程度家主としても努力した事実があれば、退去の話し合いでもめるリスクを抑えられる、と
長文失礼
571 ：名無し不動さん ：2006/11/07(火) 12:24:14 ID:???
つか鼠の出る物件なんて明白にマイナスなんだから
マイナス要因を除去するのは経営努力だと思うぞ
店子が相談してくるなら貴重な情報源なんだから
一緒に対応策を検討すべきだ
自物件だけでどうにもならぬ近隣発生源の可能性もなるけどね
584 ：名無し不動さん ：2006/11/08(水) 23:06:49 ID:f3fG+0ZB
通販大家さん。てご存知ですか？以前テレビでも出ていましたが
585 ：名無し不動さん ：2006/11/08(水) 23:57:53 ID:LTFVJwws
最近、素人大家が増えて困ると、不動産屋がいっていました
金も無いのに、収益物件ありませんか？
とくるバカも増えたともいっていました。
588 ：名無し不動さん ：2006/11/09(木) 00:46:28 ID:???
最近、悪徳不動産屋が増えて困ると、大家がいっていました。
利益も出ないのに、収益物件でありますよ！
とくるバカも増えたともいっていました。
589 ：名無し不動さん ：2006/11/09(木) 20:43:48 ID:???
>>585
冷やかしに無駄足運ばされた不動産屋の愚痴に過ぎん。
不動産売買の仲介は千三つ。無駄足だろうが案内できてよかった
と思えないような奴は不動産業界にいる資格なし。素人大家だろ
うが案内させてくれてありがとうと言え。
633 ：名無し不動さん ：2007/01/29(月) 00:37:24 ID:???
>>584
本買っちゃったけど、最悪だね。
灯台卒を売り物にしてるみたいだけど、中身まったくなかった。
中古ベンツ2年で回して管理最悪マンション一棟買いするそれなりの金持ちでないと彼の客にはならない。
おれはおれのやり方で大家やるぜっていう反面教師にはなったけどね。
590 ：NK ◆DGCF7qy2wE ：2006/11/10(金) 20:01:41 ID:???
ネズミ ゴッキー 虫等は、いくら自己物件を消毒しようが無駄な場合がある。
近隣に汚宅や公園があったりすれば、個人の努力だけじゃどうにもならんからね。
591 ：NK ◆DGCF7qy2wE ：2006/11/10(金) 20:04:40 ID:???
じゃあなぜ消毒するかって？
パフォーマンスだよ。効果が少ない事は承知の上でね。
598 ：奈々氏不動さん ：2006/11/12(日) 02:25:50 ID:P1GBBABf
過去のログを見ると、家賃保証について良い話が無いね。
参考までに、家賃保証契約に関する契約当事者間(オーナーと家賃を保証する会社間)
のトラブル、特にその解決方法の情報をキボン。
599 ：名無し不動さん ：2006/11/12(日) 02:55:17 ID:???
もう建て替えちゃえばいいんじゃね
610 ：名無し不動さん ：2006/11/28(火) 18:09:56 ID:+wkk4Kn8
アパート棟経営興味あるけど
良い点 物件を担保に次々に融資を受けて数億の物件を持てる
悪い点 空室リスク（建築ラッシュだよね）
地価値下落リスク（日本の土地はGDPの3倍、他先進国は1倍）
金利上昇リスク（超低金利もそろそろ終わって5〜8％の通常に戻りはしない？）
でレバレッジ掛けたかったかったら不動産だけどリスク高いし、株とか海外債権じゃ、次々借金
できないしな
みなさん度胸あるね！やりたくても出来ないジレンマ
611 ：NK ◆DGCF7qy2wE ：2006/11/28(火) 20:05:32 ID:???
テレビで家賃回収人の特集やっていたが、見たか？
あれ見たら鬱になってきた。
>>610
やりたいならやれよ。勉強になるぞ。
レバレッジ効かせて失敗したらどうなるか？ わかるよな
健闘を祈る
617 ：名無し不動さん ：2006/12/23(土) 14:36:50 ID:???
はじめまして。
現在、築３０年の６ＳＬＤＫ（土地約３５坪）を、月１６万円で貸しております。
ここは、坪単価１２０〜１４０万円で取引されております。
＃具体的な場所は申せませんが、阪急神戸線沿線の徒歩１０分圏内です。
この物件は、親から相続したもので、抵当・担保などは一切付いておりません。
この物件を担保に入れて銀行から融資を受け、下記の物件を購入して賃貸に出そうかと考えております。
物件概要
５８．８�屐。械味庁法瞥亮治粥ィ検∀村治粥ィ機∀村治供ィ亜■味庁烹隠亜ィ后法‘邯�き
Ｓ６３年６月建築 総個数２９５戸
管理費 ７２９０円 修繕積立金 ９３５０円
１１階建ての５階部分 現状空家 リフォーム済み 即入居可
価格１１８０万円（＋駐車場権利１５０万円）
保育所・幼稚園・小学校・まで徒歩５分
最寄り駅からバス１５分 バス停から徒歩４分
修繕積立金には、２億円くらいの余裕があります。
付近には分譲マンションはありません。賃貸マンションはたくさんあります。同程度のマンションの家賃の相場は７〜８万円です。
はす向かいに工場があるのですが、３年後に工場の跡地に、イオン系列の巨大ショッピングモールが建築されます。
この物件は「買い」でしょうか？
住民の皆様のご意見をお聞かせください。
618 ：名無し不動さん ：2006/12/24(日) 10:03:16 ID:???
>>617
相談事は
アパート経営なんでも相談室【107号室】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1156682698/
619 ：名無し不動さん ：2006/12/25(月) 01:46:30 ID:???
>>618
誘導ありがとうございます。
そちらで聞いてみます。
630 ：名無し不動さん ：2007/01/25(木) 06:01:34 ID:Y3gs1mjA
>>617
700万円程度なら買ってもいいかも。
区分所有マンション扱っている投資物件専門不動産業者のサイトを探して、１２％以上の利回り物件を買いましょう。
645 ：名無し不動さん ：2007/02/04(日) 23:01:30 ID:HwR3Xkvb
で大手でマシな管理会社あります？
今は個人商店に頼んでいますが、管理委託契約を更新しないで
他社に変えようかと思っています。
今はそこだけが募集していて、なかなかきまらないんですよね。
そこが、他の小さい不動産会社にも頼んでいるようですが。
できれば、大手で管理がしっかりしている。
なあなあため口にならない
大家にまで管理の一部をさせない
個人だから、夜間に私に見てくれと管理会社から
電話があったことまで どういうこと？
頼んだことはやらないし 腹が立っています
あと、管理は頼んでも、他社にも募集を頼める
感じが良いですね。で他社で決まったら。
私の手を煩わせずに、業者間で引継ぎがうまくいく
646 ：名無し不動さん ：2007/02/05(月) 17:00:38 ID:???
>>645
管理費はいくら払ってるの？規模と地域と価格教えてよ
647 ：名無し不動さん ：2007/02/06(火) 00:02:42 ID:EOhi82bP
管理費は5％で都内 12室ですね
入居者がガスとかの登録わからないらしいから
ガス会社に連絡しておいてとか言われたことまで
管理会社がやれよ
なあなあの態度もムカついてきてます
648 ：名無し不動さん ：2007/02/06(火) 00:50:29 ID:???
管理ってなにを管理するの？ ガスの開栓手続きが判らないのは不動産屋が説明してないからでしょ？
よく判らないけどスターツってことろで２４時間対応の受付だけってのをやってるよ。
電話受付して解決までやってくれる。
給湯器が壊れているなら交換までやる。対応の詳細はＦＡＸで送信してくれるんだそうな。
その対応で一番多いのは騒音問題だって。それも解決の入り口まではやってくれる。
管理費は一室８０円だっけなあ？結構安い。オレは頼んでない。
だってそこまでのトラブルはないし携帯の電話を教えてあるので困ったら深夜でも電話してね、って言ってある。
まず電話は無いし、そこまで言う大家さんなら・・ていうんで昼間の常識的な時間に掛けてくるよ。
多いのは騒音トラブル、共有部分の清掃や電球切れ、かぎ紛失、給湯が出ない・・こんなもんだね。それも
数年に数回程度だ。それにどれもあらかじめ解決できるように指示書（解決へのマニュアル）を渡してある。
気に入らないなら不動産屋に紹介してもらえば？ちゃんと条件出してそれに合致する管理会社にすればいい。
スパっと切って別に逝けば反省もするだろさ。
649 ：名無し不動さん ：2007/02/06(火) 11:40:10 ID:6i9Ww5Zp
>よく判らないけどスターツってことろで２４時間
>対応の受付だけってのをやってるよ。
>電話受付して解決までやってくれる。
ええそういう会社があることは知っていました
んで一ヶ月80えん一部屋なのですか？
でも、5％もとっているのだし、それも管理会社が
保険でやっておけよと思います
管理と募集 金銭管理などで5％ですが
深夜日常の苦情受付管理も含めて
他社もすべて5％でやっているはずです
なにせ個人でやっているところは、手が回らなく
忙しいからと大家にやらせようとする。でそのときやってやると
当たり前になるということですね。
650 ：名無し不動さん ：2007/02/06(火) 17:27:22 ID:???
>>649
料金的にはそんなもんだよ。１０００室管理してそのうち電話掛けてくるのなんか一件かそこら。
毎月８万もらってて電話「だけ」対処すればいいんだから儲かるでしょ？
＞管理と募集 金銭管理などで5％ですが
不動産屋？？募集ってことは不動産屋だよね。。
入金管理で５％、入居者管理（建物の管理を含めてることが多い）で５％、都合１０％だと思うぞ？
貧乏大家じゃなくて「ドケチ大家」とちゃう？ｗ
651 ：名無し不動さん ：2007/02/06(火) 20:29:04 ID:cyDy+B/P
10%
もかかるわけないでしょｗ
652 ：名無し不動さん ：2007/02/06(火) 21:25:42 ID:???
うちは10%だな。地方によっても違うんだろう。
653 ：名無し不動さん ：2007/02/06(火) 21:44:15 ID:cyDy+B/P
あれから ちと不安でネットで検索しましたが
募集賃貸管理入金管理 全部で 3％もあれば
10％もあるようです 15％も！！
やはり平均は全部で5％くらいだよ
+滞納補償をして6％もありました。
家賃保証して10〜15％くらいじゃないのか
地方によってちがいますね
654 ：店舗オーナー：2007/02/07(水) 00:46:10 ID:xH1mrXm/
相談です。
店舗のオーナーですが借主が敷金、礼金を払ってくれません。
去年の3月から契約してお金がないと言うので礼金は4/30まで
敷金は5/31までに支払うということで契約書を交わしたのですが
いまだに未納です。
3月に契約したのですが実際開店したのが5月だったので家賃の方も
今現在2ヶ月遅れています。
もちろんたびたび催促はしてるのですがそのたびに「追って払いま
すから」って言うのですが全然払ってくれません。
昨年末にかなり強く言ったところ「来年から毎月○万円ずつ家賃に
上乗せして、夏頃には残りを一気に払います」と言っていたのです
がその上乗せ分はまだ払ってきません。
どうにかして払わせる方法はないでしょうか？
656 ：名無し不動さん ：2007/02/07(水) 03:58:36 ID:+D+mLM8V
>>654
裁判所に提訴して、差し押さえしかないよ。
658 ：名無し不動さん ：2007/02/07(水) 04:22:31 ID:???
>>654
長期戦覚悟ですね。
家賃は入っているのですか？ 礼敷未払いで追い出せるかな？
連帯保証人に督促しました？
礼金を泣いても敷金は預かったほうがイイですね。
事業用賃貸は面倒でも公証契約にした方がイイですよ。(手数料かかります)
が、事業用賃貸で初期費用も出せない人になんで貸したんですか？
659 ：店舗オーナー：2007/02/07(水) 11:29:00 ID:xH1mrXm/
みなさんレスありがとうございます。
家賃は毎月末に入ってます。（2ヶ月遅れですが）
現在、連帯保証人は本人なのです。
というのは当初借主（契約者）は娘で連帯保証人が父親だったのですが
実際店を始めてみるとその父親が切り盛りしています。
私の他にもう1店舗借りてるらしく、そこは父親、私の店舗は娘、みたい
な予定で契約者＝娘、保証人＝父親という形で契約しました。
その時からずっと父親とやりとりしてます。娘は会ったことありません。
なぜ契約したかというと数ヶ月空きになってたので早く人に貸したいって
のがあったので話があってすぐその方に決めちゃいました。
今まで催促は口頭でやっていたのですが、督促状みたいに文書で催促して
期日まで未払いだったら解約するみたいにしようかと思っているのですが
有効でしょうか？
661 ：名無し不動さん ：2007/02/07(水) 12:09:11 ID:???
>>659
交渉相手が間違ってる。
まずは「契約者」である娘へ督促。これを徹底的にやる。保証人が出てきても相手にしないこと。
保証人が払うというなら「契約者に払わせる」と書面にさせること。
契約者が払わない
↓
契約者に督促する
↓
それでも払わない
↓
保証人に「支払いをさせる」と誓約させる ←いまココのところ
↓
それでも払わない （この時点で契約者に「契約解除の申込書」に印鑑を押させる）
↓
保証人に請求（書面で。出来れば直接会って「支払わせる」、分割や延納は認めないことが大事）
↓
それでも払わない
↓
契約の解除 （契約者（娘）の契約解除への押印を証拠として解除する）
↓
出て行かない
↓
裁判所へ告訴、強制執行など。。
664 ：名無し不動さん ：2007/02/24(土) 12:05:37 ID:???
ちょっと部屋を貸してるだけの超極小大家ですが
確定申告行ってきました。
不動産収入の申告は初めてで疲れました。
あまりにモタクサしてたので見かねた係りの人が
計算手伝ってくれた( ´ω｀ ;)
666 ：名無し不動さん ：2007/03/05(月) 04:20:10 ID:???
１ｋアパート１棟 １０室（今８室入居）
これで 事業？つまり事業税,払わなくてはいけないってことですか？
667 ：名無し不動さん ：2007/03/05(月) 08:02:16 ID:???
>>666
あたりまえだのくらっかー
668 ：名無し不動さん ：2007/03/05(月) 10:14:44 ID:???
>>666
20万円ぐらいなら雑収入かと思うが不動産からあがってくる収入は「不動産収入」
また事業規模（東京都だと１０室から？）だとそのほかに地方税で個人事業税だったかなんかが掛かってくる。
事業というかその規模だと不動産収入に仕分けると思うよ。
収益事業だからこそ「減価償却」とか「経費」だとかが落とせる。
収益事業でなくとも（NPO法人がそうだが）ある程度の収入と支出があれば課税される恐れがある。
納税は義務であるし、また銀行からの借り入れも納税金額で決まるので申告（と納税ね）はちゃんとしておいたほうがいい。
例えば役所で借りられる起業の低利融資なんかも市民税を滞納してたりすると借りられないのだ。
671 ：名無し不動さん ：2007/03/05(月) 23:23:49 ID:???
>>668
少し前までは15室以上だったんだけどそれが12室以上になり今は10室以上持っていると個人事業税を払わなければいけなくなる。
無能公務員の人件費が高いので税収を上げる為に制度を変えた訳だ。
国内では8室位までにしてその後は海外での不動産投資を考えたらどうであろう。
672 ：名無し不動さん ：2007/03/06(火) 00:06:06 ID:???
普通、事業規模になる方が経費が認められやすく有利なんだがなあ〜
何勘違いしてるんだかｗ
677 ：名無し不動さん ：2007/03/06(火) 19:14:05 ID:???
>>672
＞普通、事業規模になる方が経費が認められやすく有利なんだがなあ〜
事業規模じゃないので「認められない経費」と
事業規模だから 「認められる経費」 ってのを教えてください。
ウチは会計士に頼んでいるがイロイロ落とせるよ。パソコンだったり電話代だったり投資の下見旅行とか
不動産屋とのみに行った金も経費。
678 ：名無し不動さん ：2007/03/07(水) 17:15:45 ID:PE4T/hId
嫁さんや息子、娘を事業専従者にしてる？
698 ：名無し不動さん ：2007/03/10(土) 20:40:24 ID:???
自営の人とか、何でも経費で落としてるみたく、これ見よがしに
領収書もらったりする人いるじゃん。実際は小額をチビチビとごまかす
位なんだと思う。 高額の脱税してそうな人って、やはり何か目立つんじゃ
ないかな。 まぁ、ライバルからのチクリが怖いだろうね。
705 ：名無し不動さん ：2007/03/12(月) 09:13:18 ID:???
>>698
つか領収書もらうのが癖になってるだけ
669 ：名無し不動さん ：2007/03/05(月) 22:49:39 ID:???
スレ違いかもしれませんが、ご意見求む。
小さなアパートがあるのですが、老巧化していて２、３世帯ぐらいしか部屋が埋まっていない状態なので、
自分の自宅を建てようと相談したら、親父は子供から地代を取るつもりでいるらしい。
これって普通でしょうか？
地代取られるなら、他のもっと気に入った土地を借りて家建てた方がいいし、
自宅を建てること自体、アホらしくなってきているのですが。
670 ：名無し不動さん ：2007/03/05(月) 23:19:36 ID:5tdt/pI7
普通に板違いだろ
673 ：名無し不動さん ：2007/03/06(火) 00:26:16 ID:by1hQwMz
669 暇なので答えてあげる。親に所有権があるのだから、地代を取るも取らぬも考え方次第。
あまやかし系の親なら取らないだろうし。普通かどうかなんてわからんよ。
自分の親もたぶん自分も、地代を取る派。
674 ：名無し不動さん ：2007/03/06(火) 03:40:44 ID:fF2qCpyB
>>669
うちは家を好きなように建てさせて、固定資産税まで払ってあげてた。
しかも、妹が立てたアパートの土地まで。ｗ
しかし、669の土地は一応収益物件なわけで、それ相応の対価を親に払う方がいいな。
675 ：名無し不動さん ：2007/03/06(火) 08:03:49 ID:???
>>669
兄弟がいるなら、親としては兄弟に不公平がないように地代や家賃の請求はあるよ。
自分のところは、祖父が亡くなり相続で分割するとき、「お前、家賃払っていなかっただろ」
ということで、親族一同が不公平だということになり、結果的に家賃代を算定することに
なった。
676 ：名無し不動さん ：2007/03/06(火) 10:26:37 ID:???
>>669
お父さんが子供といえども地代取れば借地
相続税の土地評価の時に評価額安くなるよ
形ばかりでも契約書作って地代払うのも一つの方法
702 ：名無し不動さん ：2007/03/10(土) 23:56:00 ID:???
確定申告にいったら株の損失繰越してる人が結構いたなー
去年はあがってたのにやっぱ難しいのか
703 ：名無し不動さん ：2007/03/11(日) 09:41:24 ID:???
個人投資家である程度の利益を出してる人って、どの程度いるのか
正直胡散臭い。 インサイダー取引も、小額ならバレない。
やっぱり、情報の質や速さを得られる立場の人にはかなわない。
梁山泊の株価操作なんて、氷山の一角でしょ。 派手にやらなければ
見つけられない気がする。 脱税と節税だって、紙一重だし。
「見識の違い」でしかない。 そろそろ瓦の交換だよ。ボロ屋だから
改修しても、利益がでない。住人とは２０年の付き合いだから、あまり
気にはしないけど、なんだかなぁ。 廃業も近いわ。
704 ：692：2007/03/11(日) 12:20:40 ID:???
リーマン大家です
家建てようかと貯金してたら親と同居する事になってしまい現金ばかりもってても
なんなので ”23区内、私鉄沿線、駅近、店舗”にしぼって2つ物件を買い貸しています。
どちらも競売流れで、建物自体に価値は無しのボロ物件でした。
ということで年間250万程度です。。。
皆さん、ＤＩＹで補修していると書いておられますが、
自分の場合、事業規模でも、専従でもないため自分でやるとクタビレ損となってしまうのが悩み。
706 ：名無し不動さん ：2007/03/12(月) 11:05:41 ID:???
>704
俺は外壁を自分で塗ったよ。業者の見積もりが３００万だったけど
足場と塗料等で３０万で塗れた。 まぁ、ある程度知識とか自信も
あったから、ちょっとＤＡＹとは言い難いかもしれないけど、
それでも、やれる事は自分でやった方が、面白いよ。
ボロ屋はdayじゃないと、割りに合わないと思うし。
710 ：692：2007/03/13(火) 04:27:38 ID:???
>>706
そうなんですよ、私も会社勤め前は大工の見習いと電工などをやっていた関係で
自分でやるのは嫌いじゃないんですがね。
それにしても300万が30万で済んだってのはスゴイ！
” 270万浮いた、けど所得税で50万以上持ってかれるぞ！” と考えるか
” 300万控除できる”と捉えるか、なかなか難しいですけど（ｗ
それでも外装塗り替えならまだ一括償却できるからまだいいのかな。
711 ：名無し不動さん ：2007/03/15(木) 01:44:25 ID:???
全面塗り替えは減価償却の対象じゃないの？寿命伸ばすんだから。。
712 ：名無し不動さん ：2007/03/15(木) 05:31:06 ID:???
>>711
いや、外壁部の塗装を含めサイディング張り等も一括償却OK
青色説明会での話なので間違いない
713 ：名無し不動さん ：2007/03/19(月) 23:21:35 ID:???
高利回り物件なんて本当に世の中に存在してるのか
714 ：名無し不動さん ：2007/03/20(火) 13:05:45 ID:???
大金持ち以外は
今の時代に大家なんかやるもんじゃない
ほとんどが実質上の不良債権化してる
715 ：名無し不動さん ：2007/03/20(火) 14:06:15 ID:???
不良債権化したアパートを安く買いたいと夢見て頑張ってるけど全然みつからん
716 ：名無し不動さん ：2007/03/20(火) 14:08:11 ID:???
まあ２年待て
719 ：名無し不動さん ：2007/03/21(水) 09:20:05 ID:???
そんなことないよ。
公売とか競売なら23区内戸建とか店舗が2000万以下でゴロゴロしてる。
２コイチ（下町にありがちなくっついてる店舗ね）なら1500以下とかも余裕。
ただ、更地と違って建物付の競売物件は不法に居座ってるヤツとかが
いるとメンドクサイので、金融スジの不動産屋から安く買う事をお勧めする。
不動産担保ローンを扱ってる中堅金融屋系ね。
720 ：名無し不動さん ：2007/03/21(水) 10:34:44 ID:???
金融スジの不動産屋って外から見分けつくの？
724 ：名無し不動さん ：2007/03/21(水) 21:09:00 ID:???
>>720
っていうかいわゆるそれっぽい店舗は無い。
広告載ってる住所がマンションの一室だったり。
基本的にはチラシ打って、現地見学会での販売がメイン。
逆に不動産担保ローン会社の中を見ると格安物件が目白押しだったりする。
とりあえず具具ってみ
728 ：名無し不動さん ：2007/03/25(日) 10:05:36 ID:???
>>720
大手でもないのに雑居ビルの上層階に店舗があるのは大体その手
ttp://tokyo.e-fudou.com/R/HD/p03_05_116/
721 ：名無し不動さん ：2007/03/21(水) 13:59:38 ID:???
皆さん何と兼業で大家さんやってますか？
722 ：名無し不動さん ：2007/03/21(水) 14:47:57 ID:???
リーマン
723 ：名無し不動さん ：2007/03/21(水) 20:41:11 ID:1mmJN+CR
個人投資家 サブカル
725 ：名無し不動さん ：2007/03/22(木) 01:18:13 ID:gL/F3sBw
農業
726 ：@：2007/03/22(木) 01:24:54 ID:dk1t81wH
漁業
736 ：名無し不動さん ：2007/03/26(月) 23:59:52 ID:svM05stG
くれぐれもケーブル会社の脅迫に
だまされてはいけませぬぞｗ
737 ：名無し不動さん ：2007/03/27(火) 05:19:27 ID:???
>>736
ｋｗｓｋ
738 ：名無し不動さん ：2007/03/27(火) 09:38:25 ID:gMHFgo/r
オーナーに
月数千円世帯ごと払わないと地デジがみれないよ
自前でやって苦情が来ても知らないよと
営業しておりますｗ
739 ：名無し不動さん ：2007/03/27(火) 17:45:06 ID:???
>>738
酸楠
ケーブルも高速インターネットはケーブルだけって電線屋とSIに騙されて大投資したのにみんなADSLと光に持ってかれたから悲惨だな。
デジタル化されたらゴースト対策も売りにできないし
740 ：名無し不動さん ：2007/03/28(水) 19:06:24 ID:/UXdQ/D/
相手が上場企業の場合 消費者契約法って適用されたっけ？
「消費者」とは、個人（事業として又は事業のために契約の当事者となる場合におけるものを除く。）をいう。
となってるが
741 ：名無し不動さん ：2007/03/28(水) 23:10:18 ID:???
アパート経営は 「事業」だろう？常識的に考えて。。
742 ：名無し不動さん ：2007/03/28(水) 23:21:34 ID:???
規模によるんではないか
743 ：名無し不動さん ：2007/03/29(木) 06:35:58 ID:???
>>742
１．貸間、アパ−ト等については、貸与することができる独立した室数がおおむね１０以上であること。
２．独立家屋の貸付けについては、おおむね５棟以上であること。
（所得税基本通達２６−９）
744 ：名無し不動さん ：2007/03/29(木) 12:49:31 ID:???
商法上も同じ？
745 ：名無し不動さん ：2007/03/29(木) 21:15:29 ID:???
>>744
関係ない。
746 ：名無し不動さん ：2007/03/30(金) 08:03:22 ID:???
平屋を三軒貸しているんですが、そろそろ建替え、リホーム、廃業かで
迷っています。 アパート建設の誘いもありましたが、続けるなら長期間
入居してくれる人、自分の家として親しみをもってくれる人が良いので
戸建をと考えています。 なにやら団塊世代がねらい目らしいので、和風の
落ち着いた賃貸には見えない平屋を新築しようかとも思うのです。
レオパレスみたいな物件ばかりが多いので、差別化した方が良いかなとか。
へっちゃらで家賃を滞納する人、騒音を撒き散らしたり大騒ぎする人など
変な人間が多いので、それが一番の不安。 以前、夜逃げした奴は、
「俺を探し回ったら、お前の家に火をつけてやる」と脅されました。
もう異常者には懲り懲り。
750 ：名無し不動さん ：2007/03/30(金) 11:16:16 ID:???
探せばRC坪60マソでちゃんとしたところもあるよ
751 ：名無し不動さん ：2007/03/30(金) 11:20:04 ID:???
RC90万って言われたよｗ
752 ：名無し不動さん ：2007/03/30(金) 11:25:01 ID:???
kakaku.comで見ても同じ製品の値段があれだけブレるわけだから、建築系はなおさらでしょうね。
設計事務所経由ってのも手だね。
753 ：名無し不動さん ：2007/03/30(金) 11:33:41 ID:???
ハウスメーカーが滅茶苦茶な見積もり持ってきたら
ちゃんとした設計事務所に監理してもらって建てた方がいいよ
メーカーより安くていい建物が建つ
それにしても今は高すぎ
754 ：名無し不動さん ：2007/03/30(金) 16:18:37 ID:???
設計事務所には暇な時に行ってゆっくり時間を掛けて計画すればいいものが出来るよ。
2-3のお抱えの工務店もあるし話し合いながら政策して行ければいいものが出来る。
せかすような所は避けた方がいいね。 でも今は建築ラッシュなので時期を考えた方がいい。
大家として生活するには業者の言いなりになっては駄目だな。
759 ：名無し不動さん ：2007/04/03(火) 17:28:57 ID:???
ふと思ったんだけどここのスレタイ
大家なのに貧乏なんて。。。テラカナシス
769 ：名無し不動さん ：2007/04/04(水) 00:09:22 ID:???
>>759
白鳥が優雅に見えるなら遠くで見てないで、
一度湖の中に入ることをオススメします。
そうすることで白鳥がどうやって優雅に
泳いでいるかわかると思いますよ。
それと同時に白鳥になりそこなった鵜飼の
鵜がたくさんいることに気付くと思いますよ。
760 ：名無し不動さん ：2007/04/03(火) 22:19:14 ID:???
大家って貧乏人多いよ、税金で持ってかれるから
アパート住人のほうがよっぽど金餅
777 ：名無し不動さん ：2007/04/04(水) 16:44:28 ID:???
>>759
金持ってたら誰も大家なんて面倒なことやらない
土地があって金が無い人が仕方なく大家をやる
778 ：名無し不動さん ：2007/04/04(水) 21:07:59 ID:???
金が無いから借金でやる
779 ：名無し不動さん ：2007/04/04(水) 21:09:46 ID:???
税金を払うために借金して仕方なく大家をやる
762 ：名無し不動さん ：2007/04/03(火) 22:44:17 ID:???
仮に一億の物件を一億の借金で買う
これでこの人は大家さん
でも純資産はゼロ。なのに固定資産税は取られる。
貧乏大家だよねぇ
763 ：名無し不動さん ：2007/04/03(火) 23:03:32 ID:???
>>762
ゼロどころか1億で買ったものが買った直後に1億で売れるわけじゃないからな
実質マイナス
790 ：名無し不動さん ：2007/04/06(金) 08:09:21 ID:Uah0pPOj
>>762
総資産は1億+元入金になる。1億の物件買うには手数料や税金で５００万程度が別途必用。
銀行は1000万円ぐらい預金がないと金貸さないとおもわれる。
791 ：名無し不動さん ：2007/04/06(金) 08:39:26 ID:???
>>790
フルローンに近い人結構いるよ
薄い氷の上をスケートしてる人達のこと
スピード落ちたらドボン
780 ：名無し不動さん ：2007/04/05(木) 07:59:19 ID:???
相続税を払うだけのまとまった金もないし
土地はあっても売ろうと思ったら安く叩かれるし
更地のままだと固定資産税が高いだけだし
それなら
不動産取得税と固定資産税と所得税と
諸々の経費を払うためと相続税対策のため
大借金して仕方なく大家をやるか
という悲しいお話です
その上で
いろいろ親切な業者さんがあの手この手で
経営上の心配をなくそうと家賃保証をしてあげるよ
と言ってきてくれて、新築物件のおいしい期間を
業者さんがチューと吸ってくれるというオプションも
用意してくれますから貧乏大家も安心だと飛びつく
悲しいお話です
781 ：名無し不動さん ：2007/04/05(木) 14:06:28 ID:???
それに加え、
店子からは罵倒、非難され
まったく割に合わない商売だ
782 ：名無し不動さん ：2007/04/05(木) 15:10:03 ID:???
自社物件を持つ大手デベが悲鳴あげてるのに
素人大家がたちうちできるはずがない
他にメインの収入がある人が、税金対策としてのみ有効
785 ：名無し不動さん ：2007/04/05(木) 23:46:27 ID:???
>>780
儲かる大家さんになるには銀行、ハウスメーカー、工務店、不動産屋などのいい顧客にならない事ですよ。
自分のペースで仕事をするという事です。 家賃保証なんて素人向けだし銀行の紹介の業者なんてトンでもないよ。
まずは確実にある程度(50万から70万)の収入を得る事です。 それから高収益の物件を増やしていくようにしましょう。
専業で大家をやれば時間も増えるのでゆっくり時間を掛けて次の収益物件の検討をしましょう。
探せはいい設計事務所や工務店は見つかります。
俺は今、設計事務所を経営してポロアパート2棟10室と狭いワンルームマンション1室だが借金0で不労所得が1000万円。
生活には困らないし睡眠はたっぷりのスローライフを楽しんでいる。
収入はある程度でも時間のある生活っていいよ。 これは大家の特権だと思うな。
貧乏大家で結構だけどある程度はしっかり稼ぐようにしたらいいと思うな。
786 ：名無し不動さん ：2007/04/05(木) 23:55:52 ID:???
>>785
貧乏大家へまっしぐらの典型だな
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